出口によって投資利回りは大きく変わります

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 今朝頂戴したコメントです。
相模大野不動産の青木社長は私も一度、取引でお世話になったのですが、非常に信頼できる人だと思います。売るために都合の良い営業トークをしませんし、出口戦略をしっかりと考えたアドバイスをいただけました。リスクの高い超高利回り物件を求める人は合わないかもしれないですが、着実に利益を積み重ね、最後はちゃんと出口が用意されているような堅実な不動産投資をしたい方には相模大野不動産さんはすごく良いパートナーになると思います。満室賃貸経営6月号のインタビューにおける青木社長の「僕は逆に、投資家の皆さんに最後の出口をどうするつもりなのかを聞きたいですね。保有したまま死ぬのかどうか。」という台詞は金言だと思います。
 私は青木さんが勤務営業マンだった時からの付き合いなのですが、「収益物件購入希望のお客さんと接すると、買った物件がその値段で売れると思っている人が多い」と言っていました。例えば、利回り10%の物件を買えば、それが表面利回りであれば買値に対して年に1割の売上が上がり、純利回りであれば利益が1割で10年で投資額を回収できると思われがちですが、これは、買値+購入経費+売却経費で売れた場合の話です。
 マンションの場合、購入後の経年分建物が減価しますので、建物の積算評価が下がるのは明らかです。収益還元評価は単純に収益を利回りで割る直接還元法と、将来の賃料と売却価格を予測して現在価値に直すDCFとがありますが、直接還元法では、経年により収益が低下したり利回りが上昇したりすることが予想され、DCF法では、復帰価格と呼ばれる予想売却価格は購入時の利回りよりも高く設定されがちです。
 ですから、マンション投資というのは、売却損を前提に、それを上回る賃貸収益を上げるという考え方で臨むべきなのです。売却益を上げられるとすると、数年の間に、リスクプレミアムの上昇によって利回りが高くなっている時期に買って、リスクプレミアムの低下によって利回りが低くなったら売るという方法を採るか、あるいは、収益還元評価により土地値を大幅に下回るほど安い値段で買って、将来は立退きをかけて土地として売るかという方法を採るか、または、相対取引の利点を突いて理論的な価格よりも大幅に安い価格で取得するか、といった場合に限定されるだろうと思います。
 中古アパートの場合、融資の関係もあり出口は主として土地になりますので、土地の形状が非常に重要になります。収益還元評価で土地の積算価格以下で買えば売却損リスクが減りますが、100平米を越える土地ですと、1区画でしか売れない形状や道路付けの悪い土地よりも、宅建業者が分譲できる形状や道路付けの土地のほうが高く売れます。
 私が青木さんの仲介で購入したのは全て中古アパートでした。「この土地はこういう風に3区画に切れる」とか、図解してもらいました。20年先の土地価格は予測不能ですが、購入時の相場で立退き費用や売買諸経費を差し引いても売却益が出るようなアパートを選んで購入してきました。相場が下がって売却損が出たとしても、こういう買い方をしておけば売却損は少なくて済むでしょう。
 マンションであってもこういう土地値以下での買い方は可能ですし、そこまで安く買えなくてもなくても、土地売りするのか、マンションとして転売するのか、あるいは両方の選択肢を持つのか、何らかの方法を決めて、売却損がどの程度でるのか考えて、売却まで含めた投資利回りを計算することは重要ですね。
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