区分所有マンションの評価

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 さて、たまには区分所有マンションのことを書きたいと思います。まず読者さんからの質問です。
いつも楽しく読ませていただいています。 区分マンションの担保評価について教えてください。金融機関による評価の違いもあると思いますが、区分所有マンションの担保評価は、30平米以下のワンルームと30平米以上のファミリータイプとではどのような違いがあるのでしょうか?石渡さんの本では30平米以上の区分は住宅ローンが付くのでとお勧めされていますが、30平米以上のファミリータイプの区分マンションのほうが、積算価格に対する担保評価が高いのでしょうか。知人からは担保評価について、ワンルームは積算評価の30%以下(ほぼ0)でファミリータイプは70%以下と聞きました。自己資金で区分を購入しそこから不動産投資を始めたいと考えています。その後購入した区分マンションの担保と自己資金でさらに不動産の購入を考えています。ご教授いただけますと幸いです
 区分所有マンションでは、積算評価ではなく、取引事例比較評価が使われるのが一般的です。これは、土地面積を考慮せず、建物の専有面積に着目し、同じ建物内の他の部屋や、類似物件の売買価格から単価を出し、当該物件の面積をかけて評価を出すという方法です。
 私は現在区分所有マンション投資をしていないのであまり詳しくないのですが、ワンルームは評価があまり出ずにファミリーだと出るということがあるとすると、理由として二つ考えられます。
 第一に、物件周辺の区分所有マンションの売買事例から専有面積の単価を出すことを考えましょう。例えば、20平米のワンルームが500万円、50平米のファミリーが1,00万円だとします。ワンルームは平米単価が25万円、ファミリーは20万円となります。ワンルームのほうが、実勢価格の単価は高くなる傾向にあります。しかし、もし金融機関が、ワンルームもファミリーも合わせて周辺売買事例を計算すると、売買事例の単価の安いファミリーに引っ張られて、ワンルームの単価も金融機関評価では安くなるのかもしれません。逆に、ファミリーは売買事例の単価は低くても、ワンルームの単価の高い事例に引っ張られて、評価は高く出易いのかもしれません。
 第二に、ファミリーは住宅ローンとして金融機関が普通に担保に取って売買代金全額の融資をしており、金融機関はファミリータイプの区分所有マンションの融資に慣れているのに対し、ワンルームは収益物件としてしか融資しないので、取り扱う件数も少なく、それゆえ過小評価されるということかもしれません。
 あまり自信をもった回答ではないので、詳しい方がいらしたら、是非コメントしてください。
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