融資期間を長く取る1

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 新たに頂戴したご質問です。
融資の返済年数の決定について質問させていただきます。現在、勉強のために融資がでるのかを計算しておりますが融資の返済年数で返済状況が変わってきます。10年と15年では大きく変わり
15年では、3%の利子でも6%でもキャッシュフローがプラスで維持できます。ただ、10年ですと3%でもキャッシュフローがマイナスになります。
現在計算している物件が鉄骨で耐用年数が34年、築年数が26年、その差8年です。耐用年数の8年前後しか融資が受けられないのでしょうか?それともキャッシュフローがでる15年を選択させていただけるのでしょうか?融資は、その他の条件でも変わってくるとは思いますが、「返済年数の決め方」の詳しい説明をお願い致します。また、銀行に返済年数を延ばしてくれる方法がありましたら教えてください。宜しくお願い致します。

 融資での収支審査は、購入物件についてと、全体についてなされます。融資期間を長く取るというのは、不動産投資を続けるために非常に重要です。返済後キャッシュフローに余裕があれば、次の物件の融資を受け易くなるからです。私のように給与収入が全く無い場合であっても、既存物件からの返済後キャッシュフローが潤沢にあれば、新たに購入する物件の賃料が入ってこなくても返済できるということで、審査上有利になるのです。
 必要以上に長い期間の融資を組むと金利がもったいないと思われるかもしれませんが、その1物件に関しては確かにそうなものの、2物件目以降を考えると、できる限り長期で組んだほうが事業拡大し易いです。また、1物件しか買わないとしても、万一賃料が予定通り入ってこなくなったり、経費が予想以上にかかったりした際、融資期間が長いと毎月の返済額が少ないので、万一の際にもデフォルトを起こさずに済みます。
 収益不動産への融資期間は、多くの金融機関で構造ごとに基準があります。鉄骨造ですと、法定耐用年数を用いて34年マイナス築年数とか、あるいは、さらに短いこともあります。しかし、中小金融機関ですと、基準はありますが、実際に融資担当者が物件を見て耐用年数を超えても賃料が入ってくる物件だと判断されれば、さらに長くしてもらえることもあります。
 また、経過年数に拘わらず一律30年というところもあります。ライフ住宅ローンです。更地評価をして建物の耐用年数に拘わらず土地への融資として長く貸してくれるところもあります。新生プロパティファイナンスです。
 ノンバンクは嫌だということであれば、スルガ銀行です。スルガ銀行では融資期間についての基準が無いようで、法定耐用年数を超えた融資をしてもらい易いです。法定耐用年数では残り8年でも、8年では返済できませんので、10年プラスして18年とか、さらに20年とか、そういう融資期間をとってくれます。銀行とは言っても金利が高いことでスルガも嫌がる方がいらっしゃいますが、場合によっては、金利が2.5%の銀行から借りるよりも、金利が4.5%のスルガ銀行から借りたほうが、毎月の返済額が少なくなることだってあります。
 長くなりましたので、最後のご質問の「銀行に返済年数を延ばしてくれる方法」については次の記事で書きます。
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