区分所有マンションに対する融資

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 少し前に頂戴したご質問です。
いつも、楽しみに、拝見させてもらっております。これからも、為になる記事をお願いいたします。さて、早速、質問ですが、私の知り合いが、区分所有マンション、二件で、銀行融資が、打ち止めになってしまったのですが、その不動産業者によると、亀井大臣の頃の、モラトリアム法案が、銀行融資を慎重姿勢にさせていると聞きましたが、本当でしょうか?また、この時期に、何件も、買い増し、若しくは、一棟物を買うことの、出来る人の違いは何なんでしょうか?やはり、属性でしょうか。石渡氏の、意見をよろしくお願いします。
 融資審査で最も重要なのは収支です。返済可能な事業でなければ金融機関は通常融資しません。例えば、表面利回り5%の物件を持って行き「資産が無いのでフルローンでないと買えません。何とかお願いします」といくら頼んでも、担保評価を出すまでもなく、収支の部分で審査に通りません。
 不動産賃貸事業では、空室を想定しなければならず、各金融機関の基準で、空室により賃料が減ったときに返済できるかどうかという審査がなされます。区分所有マンションを1戸買うという場合、入居者が退去したら賃料収入はゼロになりますね。当然収支は赤字です。
 そこで、多くの金融機関で、区分所有マンション1戸への融資は、その物件の賃料以外の収入から返済できるかどうかという観点から審査がなされます。未だ不動産賃貸事業を始めていないサラリーマンの場合、返済原資は給与収入になりますね。つまり、物件ではなく、借主の信用で融資が出るのです。
 区分所有マンション2戸で打ち止めとなってしまった方は、その与信を使いきってしまったのだと思います。区分所有マンションを1戸ずつ融資を受けて何戸も買える人というのは、給与収入が高くかつ安定している人だと思います。
 一方で、建物全体への融資では、3割位空室が生じてもその収入で金利が上がっても返済できるならば、収支は合いますので、給与収入を当てにしなくても済むのです。ですから、価格が500万円の区分所有マンションよりも、5,000万円のマンション全体のほうが、融資審査が通り易いのです。
 ご質問等、皆様の知りたいことをコメント欄からお寄せ下さい。ご質問の数が多ければ、これから1日複数回ブログを更新します。

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