家賃を下げない空室対策3

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家賃を下げなくても、初期費用を下げれば空室対策になります。礼金や敷金を減額したり無しにしたりする、鍵交換費用を家主負担にする、フリーレントを付けて前家賃を無しにする、仲介手数料を家主負担にしてお客様負担を無しにする、といった方法です。これらのうちどの方法を取るか、また、組み合わせるかは、物件によって変えるべきでしょう。
 私は全物件で礼金を取っていません。賃貸住宅を探す方々の多くが初期費用を抑えたいと思っており、礼金無しは好まれます。私が横浜市にもっている家賃10万円以上の高級マンションは、前所有者が礼金付きで募集していて4,5戸空いている状態で購入しました。私が購入後は礼金を無しにして募集したところ、満室になりました。家賃10万円以上の賃貸住宅に住むという方は所得もそれなりにある方ですが、それであっても、10万円の礼金が有るか無いかは、集客に大きな影響を及ぼすようです。
 しかし、その物件では敷金は1か月分預かっています。各戸の面積が80平米程度で和室があることもあり、通常の使用でも、1か月分の敷金は原状回復費用でほぼ相殺されます。ですから、敷金は有りにしています。加えて、入居者の質の維持にも、敷金有りは有効だと考えています。
 いわゆるゼロゼロ物件は多額の初期費用を払いたくない人が入居しますので、中には、初期費用を払う資力の無い人も混ざってしまいます。そうすると、そういう人ですと、長期に渡って10万円以上の賃料を払うのは難しい可能性がかなりあります。
 また、金銭問題だけではありません。その地域で高級な部類に入る賃貸マンションの入居者というのは、わりと規模の大きな企業に勤める転勤族が多く、いわゆるエリーとサラリーマンの家族ですので、良識ある方々が中心になります。そういう中に、「その日暮らし」のような人が入っては雰囲気を壊しますし、複数の賃貸仲介業者さんから指摘を受けたのですが、礼金・敷金分の預金も持っていない人の中にはは、マナーが悪くゴミや騒音等で問題を起こす人が多いそうです。
 ですから、その横浜市のマンションは敷金有りで募集しています。ただ、敷金は1か月分のみです。前の家主は2か月分取っていましたが、私は1か月分に変えました。これは、敷金2か月分を払う資力の無い人を受け入れるということではなく、敷金を下げる分、賃貸保証会社との契約を必須にして、保証料を負担してもらっています。
 80平米で敷金1か月分では、内装工事が必要になった際に工事費が出ません。しかし、それでも経営上問題無いシステムを作っています。詳しくは、次回に続きます。

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