家賃を下げない空室対策1

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 景気後退が不動産賃貸市場にも深刻な影響を与えています。特に、高額物件の賃借人が付き難いです。逆に、低額物件は不景気を反映して人気です。今年の空室対策について述べたいと思います。
 私は、ただ家賃を下げるということをしません。マンションは賃貸中のまま売却する可能性があり、賃料を下げると売価が下がります。5部屋空いている家賃10万円以上のマンションがあり、周辺の賃料相場が下がっているのかもしれません。家賃を2万円下げて満室にするという方法もありますが、これには問題も生じます。
 一度2万円下げて普通借家で契約してしまうと、その賃借人が入居中は賃料を上げるのが難しいです。賃借人が応じてくれれば良いですが、拒否されれば調停と訴訟を経ないと賃料を上げられず、それには不動産鑑定費用が数十万円かかるので、現実的ではありません。従って、賃料を下げて入居者募集を行うということは、その入居者については永久にその賃料で受け入れるという覚悟で臨む必要があります。
 家賃12万円の部屋を10万円に下げて5部屋満室にすれば、もし1年間空が続く場合に比べて、賃料収入が600万円入ってきます。経費を引いても500万円位は残るでしょう。それも一つの選択です。
 しかし、表面利回り9%で売却できるとすると、月額賃料を5部屋で10万円さげることで、売価を1,333万円も下げることになります。つまり、賃料を下げて入居させるよりも、2年空室が生じてもそのまま募集していたほうが得という計算になります。この物件は数年のうちに売却するつもりなので、賃料を下げて募集しようとは思わないのです。
 募集賃料を下げることは、もう一つの問題を生じます。これは、転売前提のマンションも、賃貸中の売却を前提としていないアパートも同じです。長くなりましたので次回に続きます。

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