賃貸併用住宅について

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 コメントありがとうございます。賃貸併用住宅は住宅ローンを売買価格全額組めるので、不動産投資のスタートとしては良いと思います。多くの金融機関で自己居住用が半分以上あれば対象になるようです。金利は住宅ローンの金利ですから低いですね。また、融資期間は借主の年齢に応じて30年とか35年とかになるので、返済後キャッシュフローが多くなります。
 審査は、自己居住部分相当額は借主の通常の年収から返済できるかどうか(返済比率3-4割以内という金融機関が多いと思います)、賃貸部分相当額は賃料収入から返済できるかどうかということらしいです。
 少ない自己資金でできるということに加え、併用住宅といえども、貸家業の業歴とみなされますので、とっかかりとしては良い方法だと思います。利益率を考えると、新築より中古のほうが良いですね。
 裏技としては、3%台の金利を払ってスルガ銀行から借りれば自己居住部分は1/3以上あれば良いので、より賃貸収益を上げられます。また、住宅ローンは家族が住む場合も認められるので、1戸は自分で住んで、もう1戸は親が住むと言って融資を申し込む必要があります。
 問題は適した中古物件が少ないことでしょう。2-3戸のアパートやテラスハウスが主たる対象になりますが、自己居住部分が空室でないといけません。また、勤務先への通勤に支障が無い場所でないといけません。
 私が把握している物件が横須賀にあるのですが、それは、3戸のアパートで、うち2戸はそれぞれ1階と2階に部屋があり、もう1戸は1,2階両方を利用する間取りになっています。そっちのほうは専用の門が付いていてオーナールームに相応しく、空室です。価格は2,000万円位で土地値です。2部屋の賃料収入のみで十分返済可能です。問題は、場所が横須賀(最寄り駅は京浜急行の北久里浜駅)ということで、勤務先が東京だと通勤に1時間かかるということでしょう。
 それから、修繕費のご質問がありましたが、入居者入替に伴う修繕ではなく大規模修繕でしょうか。
 それから、ご希望のあった空室対策については、何回かに分けて書いてみましょうか。賛成の方は
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