収益還元評価について考える6

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 収益不動産の鑑定評価を第一線で行っている不動産鑑定士は主としてDCF法を使っているようです。
 前回、
賃貸収益の現在価値の合計額+売却価格の現在価値=DCF法の評価額
と説明しましたが、売却価格を購入前に予測することは難しいです。鑑定実務では、売却価格を「復帰価格」と呼び、
売却の翌年のNOIまたはNCF ÷ キャップレート
で計算します。ただし、このときのキャップレートは現時点のものではなく、それにスプレッドを乗せたものになります。
 現時点よりも建物が古くなりますし、将来の市況は不確実なものですので、その部分をスプレッドとして加えます。
 復帰価格を求める際には、直接還元法の考え方を使っているのだと思います。
 以上、6回に渡り、売却時の融資審査で使われる可能性が高くなっている収益還元評価について説明しました。割引率やキャップレートの求め方等、細かく突っ込める点はありますが、私は不動産鑑定士ではありませんし、あまり細かい点は皆様の望むところではないと思いますので、今回で終わりにしたいと思います。
 次回以降何を書くか、未だ決めていません。リクエストがあればコメントして下さい。

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