収益還元評価について考える5

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 現在の鑑定評価の主流はDCF(Discounted Cash Flow)法です。将来的には個人のアパートローン審査でも用いられる可能性があります。売るときにはこのように評価されるということを、あらかじめ知った上で買うべきだと思います。
 前提知識として、5月3日と6日の記事
を復習してください。
 DCF法は将来の賃貸収益と売却価格を予想して、それを割引率で割って現在価値にしたものです。
 例えば、5年間の保有で毎年100万円の収益が入り、5年後に1500万円で売れると予測し、割引率を5%とします。エクセルで現在価値を計算すると、1,608万円となります。売却価格を1,000万円と予想すると、現在価値は1,216万円となります。これがDCF法の評価額です。
 すなわち、
賃貸収益の現在価値の合計額+売却価格の現在価値=DCF法の評価額
ということです。
 数年持って売却するという場合、賃貸収益は過去の数字を延長して当てはめることで比較的予測し易いですが、将来の売却価格はどのように予測するのでしょうか。次回に続きます。

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