収益還元評価について考える2

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 収益還元評価について、基礎から実務レベルまで順を追って解説していきます。だんだん難しくなりますので、今まで学習されていない方は、まとめて読まずに毎日読むことをお勧めします。
 表面利回りは皆さんご存知ですね。年間収入/表面利回り=売買価格となります。例えば、年間収入が100万円で表面利回りが10%だと、100万円÷0.1=1,000万円ということになります。
 一般に表面利回りは、年間収入/売買価格として示されますが、算数の式変形をすれば、年間収入/表面利回り=売買価格となります。
 この表面利回りは、収益還元評価の還元利回りやキャップレートと言うことができます。ただし、グロスのキャップレートであり、経費が考慮されていません。次回、経費を考慮したキャップレートについて書きますが、経費を考慮しないグロスのキャップレートも、収益還元評価の一つの方法です。
 経費を考慮しておらず正確さに欠けるので、不動産鑑定では通常使われないようですが、地域ごとのキャップレートの指標を入手できるという利点があります。
 経費を考慮したキャップレートの数値を大量に集めるのは大変ですが、グロスキャップレートならば、表面利回りとして、収益不動産情報サイトに載っていますので、情報を集め易いです。さらに、ホームズのサイトで、「想定利回り」として、市区町村単位でデータを入手できます。
 いくら積算評価が高いといっても、表面利回り20%の地域で10%の物件を買ってしまっては、収益還元評価の融資審査が今よりも普及しているだろう10年後には、買値の半額の評価しかされない恐れがあります。土地での売却を予定するならば積算評価で良いのですが、マンションをマンションとして売却したいという場合には、収益還元評価も加味して買う必要があります。
 毎日売物件情報を見ていると、各地域の表面利回りの相場が自ずと分かってきます。今の表面利回りが売るときにどうなっているか予測するのは難しいですが、マンションを買う場合には、積算だけに踊らされず、収益還元評価も気にする必要があります。特に、田舎の物件は要注意です。建物の価格はどこでも同じなので、積算が売価に見合っている物件を見つけ易く、表面利回り10%で20年返済ならば返済には困らない計算になりますが、「この場所で利回り10%は低過ぎるだろう」と感じる物件をしばしば目にします。
 収益還元評価は表面利回りの応用です。次回、経費を考慮した収益還元評価について説明いたします。

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