フルローンを受けるには11

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 私の不動産賃貸事業は短期間に急成長したように思われるかもしれませんが、まずは数百万円の区分所有マンションを自己資金で買って開業し、それを重ねた後に融資を受けて区分所有マンションを買い、そして、5千万円クラスのアパートを買い、決算を終えて、高額なマンション一棟と、着実に事業を大きくしていきました。いきなり億単位の物件を買った訳ではありません。それまでの事業実績を評価され、数億円のマンションをフルローンで買うことができました。
 昨日述べたように、不動産賃貸事業者として融資を受けるには、キャッシュフローが多く、かつ、物件が分散されているほうが有利だと思いますが、それだけでは十分ではありません。途中で事業を終えたときに借入金を返済できるのかが問われるからです。
 融資は20年とか25年とか長期で組みますが、いろいろな理由でその前に事業を終了するときが来るかもしれません。そして、そのときは意外と近いかもしれません。そのときに残債の返済ができると金融機関から判断される必要があります。
 多くの場合、賃貸用の不動産を売却して残債を返済します。しかし、資産よりも残債のほうが多い債務超過状態になっていると、全て売却しても債務が残ってしまいます。もちろん、ここでいう資産は簿価ではなく時価です。つまり、債務を大きく上回る不動産を持っていることを示すことで、金融機関は安心して融資してくれるのです。
 時価ベースで債務超過になっている場合には、事業外の個人資産(金融資産は遊休不動産)でそれをカバーできれば、融資してもらい易いです。特に、無設定の土地を持っていると、審査上有利になります。
 私の本『逆転不動産投資術』では、まずは自己資金での投資から初めて徐々に大きくする方法を提案しましたが、「属性」の良い方は、いきなり融資を受けるところから事業をスタートさせ、フルローンを受けることも可能です。長くなりましたので、次回に続きます。
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