フルローンを受けるには6

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 フルローンを受けるには自己資金が必要です。金融機関評価の計算方法は次回書きますが、それよりも安く買える物件、特に、担保評価額で買える物件というのは、規模が大きくなりがちです。売価が1億円を超え、スルガ銀行やオリックス信託銀行を使うサラリーマン投資家では融資が付き難い物件は、割安に売買できる可能性が高まります。売り難いということは流動性リスクがある訳ですが、流動性リスクをあまり考慮に入れない金融機関も多いので、金融機関の担保評価が売価程度に出て、フルローンを受けられるのです。
 ただ、1億円位の物件ですと、担保評価程度で買うことは難しいです。スルガ銀行は担保掛目を入れずに時価評価額まで出しますし、多分、路線価や公示価よりもより実勢に近い金額で評価しているので、そこまで値段を下げなくても、サラリーマン投資家がスルガ銀行から融資を受けて買ってしまうのです。
 ですから、フルローンを狙うとなると、1億円を超える物件になります。例えば2億円の物件ですと、手付金の相場は千万円位です。諸経費はそれ以上かかるでしょう。ですから、少なくても千万円位持っていないと、フルローンで収益不動産を買うのは難しいのです。
 私のブログは高額の融資を引き出して次々と不動産を購入するノウハウを紹介していることで注目を浴びているのだと思いますが、ある程度の自己資金が無いと、それは出来ません。私のブログの対極にあるのが、自己資金で競売物件を落札して、人気ブログランキング1位の常連になっている競売大家さんのブログだと思います。融資の話は出てきませんが、読者から高い人気を得ていますよね。
 この競売大家さん(ブログ上で竹内さんと名乗っています)はヤフオクで資金を貯めたとおっしゃっています。自分の持っている不用品を売るだけではそんなにお金を貯められるはずありませんので、売れるものを安く仕入れて、利益を乗せてヤフーオークションで販売するという事業を営まれていたのだと推察します。借入金で投資をするというのはリスクが高く、竹内さんは自己資金で投資をされているので注目を得ているのでしょう。
 ちなみに、一昨日のメルマガ「銀行審査に有利な副業と不利な副業があります」で紹介した、輸入ブランド品のネット販売ビジネスのノウハウ(詳細はメルマガを読んだ上で、こちらからアクセスして下さい。なお、14日締め切りが本日に延期になりました)は、海外のネットショップから売れそうな割安な物を見つけて、日本人向けのネットショップを出して販売するというもので、私の紹介で既に10人以上の方が申し込みをされています。注文を受けてから商品を仕入れるので、在庫を抱える必要が無く、リスクの低いビジネスモデルです。自己資金不足の方は、何らかの方法で自己資金を増やす必要があります。
 私の場合、毎月約500万円の返済後キャッシュフローが入ってきますが、仕事以外の支出を極力抑えて(外食しても夕食は千円以内で済ませます。キャバクラとか、そういうところには行きません)自己資金を貯めて、不動産購入やその諸経費に充てています。
 要するに、フルローンを受けるには自己資金が必要だということです。では、銀行はどのように物件を評価するのか、次回に続きます。
 競売大家の竹内さんと1位を競り合っていますので、ランキングのご協力よろしくお願いいたします。

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