フルローンを受けるには2

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 5年位前、三井住友銀行がサラリーマン投資家にフルローンやオーバーローンを出し、不動産投資がブームになりました。そのため、多くの金融機関に、フルローンやオーバーローンで不動産投資ができるかといった質問がなされるようになりました。
 サラリーマン投資家にフルローンを出していたのは一部の銀行のみです。それら銀行も、返済不能に陥る借主が増えて、2,3年前から融資に慎重になりました。そして、その他多数の金融機関は、そもそも、サラリーマンの不動産投資資金の融資をしようとは考えていません。それゆえ、フルローンで不動産投資をしたいといった相談があると、内心「またか」と思いながら、お断りしているのが現状です。
 多数の金融機関が収益不動産購入資金に融資をするのは、サラリーマンの資産形成のための融資ではなく(それを今でも行っているのは、オリックス信託銀行、スルガ銀行と東京スター銀行くらいでしょう)、
1.自己所有地上への新築資金
2.資産家の相続税対策としての不動産購入
3.不動産賃貸事業者への事業資金
のいずれかに該当する場合だと思います。
 1番目は地主に貸すということです。土地・建物を担保に、建築資金全額を貸してくれます。2番目は、金融資産で持つよりも不動産で持ったほうが相続税が安くなるので不動産を購入するというものであり、フルローンの必要はありませんが、負債額が金融資産の範囲内ならば、購入代金全額の融資が出る可能性があります。これらは、地主とか資産家が対象になり、私達庶民には縁の無い話です。
 そのため、フルローンを受けるには、残る3番に該当する必要があります。ごく一部の銀行を除き、サラリーマンの投資資金に融資はしません。融資をするのは事業資金に対してです。たまたま借主が別の職業を持っていたとしても、あくまで不動産賃貸が本業であり、その事業資金ということならば、融資を受けられる可能性があります。
 ですから、金融機関とコンタクトを取る際には、「不動産投資資金の融資を受けたい」というのではなく、「不動産賃貸業を営んでおり、賃貸用不動産購入資金の融資を受けたい」という必要があります。電話をするにしても、窓口に行くにしても、初めの一言目を間違えると、話が進まなくなります。また、未だ事業を始めていない場合には、まずは自己資金やスルガ・オリックス信託・東京スターからの融資で事業を始めて、少なくても年間キャッシュフロー200万円位にはしておきます。
 そこをクリアしたら、次は、フルローンを出す金融機関の選別です。私は、電話一本で、その金融機関・支店がフルローンを出す可能性が高いか低いか判断できます。
 「フルローン出ますか」等と聞いても無駄です。自己資金が無いと思われ、相手にされなくなります。上手く聞き出す必要があります。私はある一言の質問で、回答を得ています。
 私は有料で投資相談に応じたり、セミナーを開いたり、教材を販売したりしていますので、無料のブログで余りに価値が高いことを書かないように注意しています。「ある一言の質問」を無料公開しても良いですかね。前回の記事を良く読んで頂ければ、何を聞くべきかはお分かりになるかもしれませんが、聞き方が重要です。
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