入居者直接募集時に管理会社との金銭関係をどうするか

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 納税証明書の話の途中ですが、今日締め切りの1物件当たり2万円でSEOのプロがホームページを作ってくれるサービスについて説明したほうが良いと思い、この記事を書いています。
 入居者の直接募集をすると、管理会社との金銭関係が問題になります。既存の管理契約では、家主が直接入居者募集を行っても管理会社に「広告料」を払わないといけなくなってしまい、それでは直接募集の意味がありません。このサービスを紹介したメルマガは多数ありますが、管理会社との関係に言及したのは、私が見た限り「けーちゃん」だけです。
 
 多くの管理委託契約書において、入居者が付いた場合には管理会
社に管理費や広告費の名目で賃料の1-2か月分を家主が払わなけれ
ばならないことになっているからです。その対策として良い方法を
見つけ出しました。
 賃貸物件をお持ちの方は、管理委託契約書をご確認下さい。「入居者入替時」、「新規入居時」等表現は様々ですが、要するに、新たな賃借人が付いた時に、貸主が管理会社に賃料の1か月分とか2か月分とかを払う契約になっていますよね。これがいわゆる「広告料」です。こういう契約に従うと、家主が直接入居者募集をしても、管理会社に広告料を払わなければならないことになります。
 自主管理の場合も、不動産会社に仲介を依頼すると、貸主から不動産会社に広告料を払う契約になっているので、自分で入居者を見つけてその不動産会社に紹介しても、広告料がかかってしまいます。
 広告料を払わないようにするためには、貸主が自ら入居者を見つけた場合には広告料が発生しないよう、契約を変える必要があります。しかし、規模の大きい不動産会社は、一人の家主のために定型の契約書を変えてはくれないものです。小規模な不動産会社では変えてくれる可能性もありますが、不動産会社の収入と手間を考えると、簡単に変えてくれるとは限りません。
 広告料1ヶ月を例に説明します。他社が客付けして共同仲介になると、元付け業者や管理会社は書類作成のみで、家主からの広告料1か月分が入ってきます。借主への対応は全て客付け業者に任せることができるからです。一方で、単独での仲介となった場合には、借主からの仲介手数料1か月分と合わせて2か月分の収入になりますが、借主に重要事項説明をしたり、契約書を読んだり、その他、借主に接客するのに、何かと手間がかかります。不動産会社の収入は2倍になりますが、その分手間もかかるということです。
 ここで、家主が借主を不動産会社に紹介し、その代わり「広告料を払わない」と言ったとします。そうすると不動産会社の収入は借主からの仲介手数料1か月分になります。不動産会社によりますが、1か月分の仕事というものが入居審査と書類作成のみで、借主対応は客付け業者に任せている場合が多々あります。そのため、1か月分で借主対応しなければならないことは、不動産会社にとって、他の貸主の物件よりも負担が多いことになってしまいます。さらに、内見の対応を不動産会社にさせると、その負担はますます大きくなり、柔軟に契約変更できる小さな不動産会社と言えども、1か月分では引き受けを断ってきても不思議ではありません。
 家主が収入をもたらしてくれるのですから、快く引き受けてくれる不動産会社もあるでしょうが、皆様が契約されている管理会社・元付け業者はどうでしょうか。
 そこで、広告料無しで引き受けてもらえる管理会社を探しました。私の営業エリア上、東京・神奈川しか調べていませんが、(株)相模大野不動産(042-851-6667 sagafu@nifty.com)は、広告料無しで、東京・神奈川の物件の管理を引き受けてくれます。
 相模大野不動産は昨年できた収益不動産売買仲介を中心とした会社で、買ってもらった家主の物件の賃貸管理が多かったのですが、売買が絡まない賃貸管理のみも引き受けてくれます。管理戸数が増えてきため、最近、賃貸管理のエキスパートをヘッドハンティングして、動画による入居者募集をしています(このページから「詳細を見る」をクリックすると、ユーチューブの動画が見られます)。
 相模大野不動産の広告料は半月分です。神奈川では1か月分が相場で、半月分という会社はとても少ないと思います。そして、家主による直接募集の件ですが、家主が内見の案内をして借主から申込を得た場合には、広告料はかかりません。借主から1か月分の仲介手数料をもらって、契約書作成、重要事項説明等を行います。あるいは、重要事項説明や仲介印無しで、家主と借主が直接賃貸借契約まで結ぶ場合には(賃貸借契約書の雛形ファイルは、相模大野不動産が提供してくれます)、仲介手数料もかかりません。入居者が付いてもその時にはこの不動産会社の収入は生じない訳ですが、毎月の管理料5%が入ってくるので、それで良いそうです。
 このような会社もありますので、入居者の直接募集を行う際には、現在の管理会社・元付け業者と金銭面の協議をして、もし協議が整わない場合には、不動産会社を変えるのが良いでしょう。そうしないと、広告料をかけないという目的が果たせなくなってしまいますから。また、上述の相模大野不動産のような会社をご存知でしたら、是非お知らせ下さい。メルマガやブログで皆様に紹介いたします。このブログは不動産会社経営・勤務の方も読んで下さっているようですので、自薦でも結構です。
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