不動産会社に広告料を払うより物件ホームページで直接入居者募集したほうが得

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 直前の記事に書いたセミナーDVD「インターネットビジネス講座」のプレゼントですが、未だこちらから申込できますね。18日24時で終了のはずだったのですが、ページにアクセスすると申込ボタンは生きていて、申込できてしまいます。時間が経つと運営会社の社員がページを変更する可能性がありますので、今のうちに申込されることをお勧めします。
 さて、皆様は、新たな入居者が付くと仲介・管理会社にいくら払っていますか。宅建業法上の賃貸仲介手数料の上限は、借主・貸主合わせて賃料の1か月分(共同仲介になった場合には、元付け・客付け合わせて1か月分)です。通常、借主が負担する1か月分の仲介手数料は、客付け業者が全額取得します。その場合、元付け業者や管理会社に仲介業務に対する報酬が入ってこないと仕事にならないので、「広告料」とか「管理料」とかいった名目で、貸主から事実上の仲介手数料を取るのです。借主・貸主双方から報酬を得ようとする元付け業者・管理会社も多いことでしょう。
 東京・神奈川では、元付け業者が客付け業者に1か月分の広告料を出すことが珍しくありません。物件によっては、それをしないと入居者が埋まらないので管理を引き受けないという管理会社もいます。元付け業者が客付け業者に出す1か月分の広告料というのは、貸主が負担することになります。加えて元付け業者の収入も必要ですので、広告料2か月分を払っている家主も多いことでしょう。ちなみに、その場合、元付け業者・管理会社が入居者を付ければ、入居者からの1か月分と家主からの2か月分の計3か月分が入ることになります。
 田舎では広告料3か月分が相場という所もあるそうです。首都圏でもそのようになる可能性がありますし、長期的にはさらに高騰する恐れがあります。そもそも、賃借人はいつまで住んでくれるか不明です。短期間で退去するかもしれませんし、一方で数年入居した後に退去となると、原状回復費用の多くを家主が負担しなければなりません。固定資産税・都市計画税に建物管理費・修繕費、そして、原状回復費用、さらに何か月分もの広告料を負担していては、収入の多くが無くなってしまい、借入金の返済さえままなりません。そうはいっても、広告料を払わないと入居者を付けてもらえず空室になってしまうということでは、やはり借入金の返済ができなくなってしまいます。
 この状況を打破するには、家主が物件ホームページを持ち、そこに検索エンジンから入居者を集客して、不動産会社への広告料を払わずに賃貸経営を行うのが一番だと思います。不動産会社としても、管理物件が余っている中で、家主が集客したお陰で少しでも収入になれば、文句は言えないでしょう。
 そこで日中お勧めしたのが、5物件までのホームページを10万円で作ってくれるこのサービスです。
 運営者の丸山氏はSEOの専門家で、ホームページの作成を主業務にはしていないようです。5物件10万円での受付は今回(今週中)が最後で、その後は1.5倍に値上げとなりますが、多分、丸山氏が直接制作してくれるのもこれが最後になるのではないかと思います。今後は外注するという話を聞いています。
 一度に10万円とか払うのは勇気がいるかもしれませんが、皆様が1年間に不動産会社に払っている広告料はいくらでしょうか。年に1,2部屋入居者の入替があるだけで、広告料は10万円位になりますよね。今後賃貸物件数を増やしていけば、不動産会社への広告料は確実に年間10万円を超えることでしょう。
 丸山氏の料金は毎年10万円ではありません。10万円払うのは最初だけです。ですから、所有物件数が少なくても、割が合うのではないでしょうか。そうは言っても、いきなり10万円を払うのに躊躇される方もいるでしょう。1物件しか持っていないのに5物件の人と同じ10万円を払うのは高いと思う方もいるでしょう。そういう方のために、丸山氏は、複数家主共同のサイト作成を認めています。
 入居者は地名や駅名と「賃貸」といったキーワードで検索をかけることが多いので、同じ地域の家主が2,3人集まってサイトを作るという方法が考えられます。ですから、そういう知り合いとサービスをシェアすれば、一人の負担は安くなります。
 そうは言うものの、所有物件の地域に物件を持っている大家の知り合いなどいない、という方も多いだろうと思います。そこで、このページからお申込下さったら、私がブログ(週間アクセス数約1万件)とメールマガジン(登録者数約3千人)を使って、共同利用のパートナー募集のお手伝いを無料でいたします。 
 ところで、昨日はファーストクレジットとの契約でした。出された書面を読んで、驚くべきことに気付きました。借入金額が比較的小額であり、今後ライフ住宅ローンとの合併により借主に有利な方向に向かうだろうからと思い、付き合いのつもりで、一応契約はしました。明日は融資実行と売買の決済です。しかし、契約書面を読むまで分からなかった大きな誤解があり、新生プロパティファイナンスと比べて、現時点でのファーストクレジットの契約条件はリスクが高いです。必要書類がどうこうというレベルの話ではありません。次回詳しく説明しますのでご期待下さい。
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