ノンバンクは銀行・信金より審査が厳しい

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 tattinさん、ご説明ありがとうございます。ノンバンクは、借主の勤務先が中小企業だから融資しないというようなことはなく、担保重視です。それゆえ、銀行や信金から借り難い人でも融資を受けられますが、融資額の審査は非常に厳しいです。
 まず、オリックスも新生プロパティファイナンスもファーストクレジットも、収益物件で積算という考え方を持っていません。実際、一棟売りマンションの市場価格というのは、主として収益還元評価で決まってくることが多いですよね。いくら積算が高くても表面利回り5%の収益物件を買う人はなかなかいません。中にはその水準で売れる物件もあるでしょうが、売るまでに長い時間がかかり、流動性リスクが高いです。
 ノンバンクは流動性リスクに敏感です。いくら理論上の評価が出ても、次に買ってくれる人がなかなかいないような物件では、いざというときに回収できませんから。
 また、実需で動く戸建住宅は積算評価になりますが、積算についても、建物価格は見てくれません。ライフ住宅ローンは住宅ローン会社なので建物価格も評価してくれますが、不動産担保ローン会社は、建物価格は良くてゼロで、築10年以上位になると、解体費用が差し引かれます。土地は減らないけれど建物価値は減価するので担保価値が乏しいと判断しているのでしょう。また、売りに出してもすぐに買ってくれるのは建売業者で、その際の価格は解体費用控除後のものになるという現実を反映しているともいえます。
 tattinさんが使おうとしたファーストクレジットの収益物件担保ローンは、融資が付き易い築浅物件を対象にしています。築10年で10年保有すると、法定耐用年数が残り27年あり、次に買う人が融資が受けられ、流動性があります。しかし、築20年で10年とか15年とか保有したら、その後に融資をする金融機関は限られ、流動性が乏しくなります。ノンバンクは政府から支援を受けることは無く、融資が焦げ付けばすぐに倒産してしまいますから、物件と融資額に対する評価は、銀行や信金以上に厳しいのです。
 また、この商品は変動で5,6%の金利ですから、購入資金で使うにはリスクが高いです。逆に言うと、原則1億円までの通常の融資は固定金利で出せるけれど、1億円を超える融資となると、固定金利のリスクをこの会社は負えないということではないでしょうか。
 加えて、時価に担保掛目入りますから、都心ではなく利回りもやや高い程度の物件では、担保評価が売買価格を下回り、かなりの自己資金が必要になると思います。借りに売買価格が担保評価内に収まったとしても、実際の売買価格が低いと分かると、その額を時価とみなしてそこに担保掛目を入れてくる可能性もあります。理論上担保評価が出ても、実際にはそれよりも安い価格でしか売れないならば、実際の売買価格が時価であるという、より現実のマーケットに近い考え方です。
 それで、このように物件審査が厳しいファーストクレジットで、私がどのようにして購入資金の融資を受けられるに至ったかについては、長くなりましたので明日にしたいと思います。
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