キャッシュフローが余りでなくても利益が出れば良い

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 不動産投資ではキャッシュフローが重要だと良く言われますよね。たしかに、マイナスでは困りますし、多ければ多いほど良いです。しかし、キャッシュフローが余りでなくても意味のある投資があります。土地値で買えば建物の経年減価を考慮に入れる必要がなく、元金返済分は全額純資産の増加です。元金返済をしながら資産を増やしていく投資法もあります。
 ファーストクレジットの金利は通常8-9%なのですが、今はキャンペーンで6-7%になります。融資期間は20年まで取れて、金利は固定です。都市銀行のアパートローンでも20年固定の金利は5%位ですので、6-7%というのは極端に高い訳ではありません。私の今回借りる金利は6.5%になりました。
 900万円を元金均等20年固定6.5%で返済すると、返済額は元本が月額37,500円、利息は当初月額48,700円位です。買うのは横浜市内の一戸建で想定賃料12万円なので、キャッシュフローは月額33,800円。実際には固定資産税がかかるので月額25,000円位になります。しかし、利益はそれに元本返済を加えた62,500円で、私の1ヶ月分の生活費相当になります。実際には法人税がかかりますので、税引き後のキャッシュフローはほとんど残りませんが、それでも、元金返済分純資産は増えます。
 変動金利ですと金利上昇時にキャッシュフローがマイナスになる恐れがあり、実際、スルガ銀行の変動4.5%は金利が上昇すると返済不能に陥る人が出るでしょう。審査で金利上昇を見込んでいないからです。それに対し、固定金利では、あらかじめ金利が高く設定され、途中で金利が上がることはありません。ですから、賃料収入が下がったり、修繕が生じたりしない限り、一定の利益が保てるのです。
 建物代も払って買うと、元金が減るとともに建物価値も減りますが、土地代だけで建物タダで買えば、元金返済分は全額利益です。このような考えに立つと、ファーストクレジットの固定6.5%という金利も受け入れられるのです。20年後には900万円の抵当権が消えますので、毎年45万円ずつ貯金をしているようなものです。
 次回は、ファーストクレジットの融資額や期間の決め方について説明したいと思います。
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