正味現在価値NPVにより投資価値を判断

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 不動産投資の利益は賃料からのネット収入と売却益から成ります。将来の利益は、前回の記事で書いたように将来価値を現在価値に割り引かなくてはいけません。売却益については、将来の売却額から売却諸経費を引いた額を、同様に現在価値に割引き、そこから購入額を引きます。購入から売却まで含めた現在価値を正味現在価値(net present value)と言います。要するに、その投資をして現在価値でいくら儲かるかということです。
 例えば、初めに5,000万円の投資をして、ネット収入350万円が5年入ってきて、その後4,000万円で売却した場合を考えます。時間的価値を考慮しないと、ネット収入が1,750万円で売却損が1,000万円ですから通算して750万円となりますが、割引率3%で現在価値を求めるとマイナスになってしまいます。なお、不動産投資は通常自己資金と借入金によって行いますので、割引率はWACCを使います。
 
 NPVはエクセルで簡単に計算できます。A2に-5000、A3からA7セルにそれぞれ350を入れ、A8に4,000を入れ、A1に
=NPV(0.03,A2:A8)
と入力すると、-46という値を返してきます。これがNPVです。細かいことを言うと、初年度の割引をどうするかとか、最終年の家賃計上をどうするかといったことがありますが、大まかに言うと、上述のようになります。
 当然のことですが、NPVがプラスでなければ投資する意味はありません。上記例の場合、ネット利回り7%でしたが、売却損が出たために、また、現在価値に割り引かなければ投資収益はプラスでしたが、貨幣の現在価値を求めたところ、NPVはマイナスになりました。
 
 理論編はこれでひとまず終わりにしたいと思いますが、いかがでしょうか。賛成の方は人気ブログランキングへをクリックして下さい。
 

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