なぜその不動産投資をするのか WACCの考え方1

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 不動産投資は通常自己資本と有利子負債によって行われます。ゆえに、投資全体の資本コストはそれぞれの費用を加重平均します。この加重平均した資金調達費用のことをWACC(Weighed Average Cost of Capital、ワック、加重平均資本コスト)といいます。
 式で書くと、
有利子負債比率×(1-t)i + 自己資本比率×{Rf+β(Rm – Rf)}
t:税率
i:利子率
となります。全て式で書くと、「有利子負債比率」はD/(D+E)、「自己資本比率」はE/(D+E)となります。
 少々説明を要するのがtすなわち所得税・法人税率です。利息は経費になりますので、税率が50%で利子率が4%の場合、正味では2%分の費用しかかかっていないと考えます。
 実際にWACCを求めてみましょう。自己資本20%で1億円の不動産投資をする場合、昨日と上述の数値例を使うと、
8,000万円/(8,000万円+2,000万円)×(1-0.5)×0.04 +
2,000万/(8,000万円+2,000万円)×(0.01+0.05)
= 0.8×0.02 + 0.2×0.06 
= 0.016 + 0.012
= 0.028
これがWACCとなり、事業全体としての資金調達コストが2.8%であり、これを上回る収益率が期待できる投資をすべきということになります。なお、収益率というのは、賃料と売却益を含めたものです。
 この考え方を用いて、不動産投資の一般的な考え方を次回、数式を使わずに考察したいと思います。
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