なぜその不動産投資をするのか CAPMの考え方

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 投資の理論的な側面をしばらく考察したいと思います。
 自己資本を安全資産ではなくなぜ不動産に投資するのか、それは、不動産に国債や預金より高いリターンを期待するからです。経営学の世界で、CAPM(Capital Asset Pricing Model、資本資産価格モデル)という考え方があります。
 投資家には色々な投資の選択肢があり、自己資本といえども、機会費用がかかっています。すなわち、そのお金をその不動産以外に投資したら得られるであろう利益を犠牲にしてその不動産投資をしている訳で、自分のお金だからそれに対する費用がタダという訳ではありません。借入金に支払い利息がかかるのと同様に、自己資本についても費用を考えるべきなのです。
 不動産投資における自己資本の費用は、
Rf + β(Rm – Rf)
 Rf:リスクフリーレート
 Rm-Rf:不動産投資市場のリスクプレミアム
 β:個々の不動産に応じた調整係数
と考えられるのではないでしょうか。
 リスクフリーレートとはリスクのない金利で、国債や政府により元本保証された預金の金利がこれに当たります。βは1を超えれば不動産投資の中でもリスクが高く、1未満であれば相対的にリスクが低いということになります。リスクプレミアムは、不動産投資全般の様々なリスクを含んでいます。
 例えば、Rfが1%、βが1、Rmが6%だとすると、自己資本の費用は6%となり、この水準に満たない投資はすべきでないということになります。
 実際には、不動産投資は借入金を入れてすることが多いですね。その場合は理論的にどのように考えるのか、次回に続きます。
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