不動産投資を拡大するためには属性より事業実績

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 昨日は融資コンサルタントの小川武男さんとお会いしました。小川さんといえば、主に月刊誌「アパートローン最前線」の読者を対象に無料で非公開物件の紹介を開始したり(それ以外の商品を買った人の登録も受け付けているのですが、月刊誌購入者に対して先に情報提供をして売れなかった場合に他の人にも情報提供するということなので、良い物件や割安な物件は月刊誌購入者しか買えないと思われます)、昨日から電話コンサルティング付きの教材の販売を再開したり(といっても人数が限定されているので本日中には完売になるでしょうが)、不動産投資家への情報提供事業を活発に行っていらっしゃいます。
 私が講演したセミナーを収録した教材をどのように販売するかという相談だったのですが、融資をするプロである小川さんと自称融資を受けるプロの私が会うと、いつのまにか融資の話になってしまうんですね。そこで話題に上がったのが「属性」です。融資審査は物件と借主属性の総合評価で決まるようなことが良く言われていて、上場企業勤務や公務員、また、医師・弁護士等国家資格で仕事をしている人で本業の年収が高いほうが有利なんてこと良く聞きますよね。小川さんのところにも私のところにも、「属性が良いのでフルローンを受けられないか」みたいな相談が来るんです。
 しかし、勤務先がどこで給料がいくらでとかいうことで審査されたら、私は融資を受けられないことになってしまいます。実際には、私は多くのサラリーマン投資家よりも高額な融資を受けているでしょう。地主とか貸家業二代目とかいう人達の中にはもっと凄い人がいるでしょうから、借入額の大きさを自慢するつもりはありませんが。
 属性ではなくて貸家業の事業実績が重要だと私はかねてから言ってきました。貸家業が大きくなりサラリーマンを引退してブログやメルマガを書いている投資家が沢山いますが、そういう投資家は、サラリーマンを辞めても融資を受けて不動産投資をさらに拡大していることがブログ等から分かりますよね。不動産投資は不動産賃貸業という事業なので、物件評価・キャッシュフローと決算書が重要な審査対象となるのです。
 小川さんが言うには1物件目を買うときには属性が重視されるけれど、何棟も買っていく上では決算書が大事とのことで、概ね話が合いました。私の場合は初めの数物件は自己資金購入で、その事業実績を示した上での融資利用だったので、属性が悪くても融資が付いたのでしょう。
 何棟も買っていくのに重要なことは私の本にも書いてありますが、昨日30個限定で発売された小川さんのコンサルティング付き教材の販売ページに解説されていますので、未だお読みでない方は、商品は買わなくても、販売ページだけは読まれることをお勧めします。完売するとページが閉じられてしまうかもしれないので、お早めに。
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