まずは空室対策、次に物件取得・融資付け

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 楽待コミュニティーをご存知ですか。リンク先のページに説明があるのですが、対話形式のセミナーです。私は昨年、そこで2回講師を務めさせて頂きました。その後は、「少人数学習会」として、自分で会を主催して対話形式のセミナーをしています。
 そこでまず取り上げるのは、既に賃貸住宅経営をしている参加者の困り事相談です。主として空室対策になります。空室が増えると財務状況が悪くなり次の融資を受ける際に不利になるばかりか、既存の借入金の返済に支障が生じかねません。不動産投資というと買うことに重きが置かれがたいですが、事業を継続するためには、空室対策が最重要になります。会には物件未取得の方もいらっしゃいますが、そういう方にも勉強になるので、まずは、持っている方の相談を受けることを最優先にしています。
 次に、物件取得と融資の話になります。アパートローンという商品の無い中小の金融機関は、未だ賃貸事業を行っておらず事業用の土地を持っていないサラリーマンがいきなり「融資を受けたい」と行っても、そう簡単には融資してくれません。事業性の融資なので、既に賃貸事業を営んでいたり、事業用の土地を持っていたりする人が、融資の主たる対象となります。
 これに対し、消費性ローンの位置付けで、賃貸事業未経験の人に積極的に融資をしている銀行があります。代表格はオリックス信託銀行で、商品の名前も「不動産投資ローン」という事業色の薄いものになっています。別の職業を持っている未経験者が1物件目を買うのに適した銀行です。収益還元評価で売買価格の90%まで融資してくれて、金利は3年固定3.3%という表示になっていますが、実際に審査を申し込むと2.8%前後に優遇してくれる場合があります。スルガ銀行も未経験者に融資しますが金利が変動4.5%なので、まずはオリックス信託銀行を使うのが良いでしょう。
 ですから、未経験の人はまずはオリックス信託銀行で融資を受けて事業実績を作って、その後、地元の中小金融機関から事業性融資を受けるという順番をお勧めしています。オリックス信託銀行とスルガ銀行では、本業の年収の10-20倍程度までしか融資してもらえないため、不動産貸付業を本格的に展開しようとすると、他の金融機関の開拓が必要になり、私の「少人数学習会」では、参加者が持ち寄る物件資料を見て助言したり意見交換したり、また、融資付けをどうするかという話をしたりしています。
 要するに、経験者は空室対策が、未経験者はオリックス信託の攻略が重要な訳ですが、実は、冒頭に紹介した楽待コミュニティーは両方のタイプの方々に有益です。すなわち、空室対策を得意とする3人の投資家が講師になり、加えて、オリックス信託でアパートローン営業を担当する幹部行員が来ます。経験者にも未経験者にもお勧めできる対話型のセミナーです。参加費は、不動産投資セミナーとしては破格の3千円です。
 この後、同様の内容を私のメールマガジンで流します。ブログとメルマガは別のことを書いているのですが、今回は同じ事を書きます。私のメルマガは読者数約3,000人で、代理登録制度(発行者が取得したメールアドレスを読者に代わりまぐまぐに登録すること)を使っておらず、自らの意思で登録された方ばかりなので、反応が非常に良いです。セミナーの枠は残り20名位のようで、このブログと後で送るメルマガの読者さんのうち1%未満の方が申し込むだけで満員になってしまいます。
 空室対策、物件取得・融資付け、どちらかにご関心のある方は、 こちらからお早めにお申込下さい。
 なお、ブログランキングは当面2つを併用することにしました。
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