入居者の初期費用がゼロの時代に突入する中での貸家業2

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 3年近く前からインターネット上で販売されている「頭金「ゼロ」でできる『光速』収益不動産投資成功法」でお馴染みの今田信宏氏のお弟子さんが、「光速不動産投資法セミナー」を開催されます。土地(資産)を長期的に自分の物にするという私の投資法とは異なり、キャッシュフローにポイントを置いた投資法です。しかし、積算評価を重視していることは私と同じです。5時間という本格的なセミナーで、募集ページを読むだけでも勉強になると思います。昨日告知されたのですが、物凄い勢いで申し込みが入っているようです。
 さて、東京・神奈川では、入居者の初期費用がゼロというのは浸透していませんが、少し田舎にいくと、そういう状況になっているようです。いずれは東京・神奈川にもその波が押し寄せてくるでしょう。私にとって、今は競合物件が少ないですが、今後は増えてくるでしょうし、また、私が持っている物件の中でも、初期費用ゼロとか「マイナス」(新品家電付き)にしなければ入居者が入らない物件が増えてくることと思います。
 貸主の立場としてされたくないのが短期利用です。もともと2,3か月しか住むつもりがなくて、礼金はもちろん仲介手数料も払わないで、おまけにフリーレント2,3か月という条件で入居して、フリーレント期間中に退去されたら、家主は大損です。初期費用がゼロとか「マイナス」になると、短期入居目的の入居者がその目的を告げずに入居申し込みをしてきたり、また、悪意の不動産業者がそれを知って仲介し、仲介手数料や広告料を荒稼ぎしたり、という恐れがあります。
 それを防ぐためには、早期解約違約金条項を特約に設ける必要があります。しかし、そもそもお金を持っていない人が入る場合が多いので、契約しても入居者に資力が無く履行できないことが予想されます。そのため、資力のある連帯保証人を付けるとか、早期解約違約金も保証対象に入っている賃貸保証会社を付けるとか、対策を講じる必要がありますね。
 賃貸不動産業界では、敷金・礼金無しの物件を「ゼロゼロ物件」と呼ぶようですが、たとえ保証会社を付けて滞納リスクを回避しても、「ゼロゼロ物件」の管理を嫌がるところがあります。お金の問題は保証会社で解決できても、マナーが悪かったり問題を起こしたりする入居者が入ってきて、その対応に苦慮するからだそうです。管理会社としては賃料の5%の管理料と引き換えに厄介な仕事が増えては割に合わないということなのでしょう。しかし、家主にとっては空室は死活問題です。ではどのような対処法があるのでしょうか。次回に続きます。
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