マンションとアパートを組み合わせる1

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 私は古いアパートばかり買っているというイメージがあるかもしれませんが、購入額でいうと不動産の約半分は耐用年数の十分残っているRCマンションです。マンションとアパートをを上手く組み合わせることが大事だと考えています。
 繰り返し述べているように、マンションは経費率が高いので、表面利回りが同じならばアパートのほうが儲かります。しかし、古いアパートですと減価償却期間を数年しかとれず、その後は家賃収入から利息を引いた部分に対してほとんど課税されるので、税引き後キャッシュフローがあまり残らなかったり、マイナスになったりします。投資規模が小さければマイナスになっても不動産以外の収入から払うことができますが、私のようにアパートを何億円分も持っているとそれも難しくなります。
 そこで利用するのが、RCマンションです。マンションは長期に渡り減価償却が取れます。そのため、税引き後キャッシュフローにも余裕が出易いです。その分を、アパートの利益に対する税金に充てることができます。
 サラリーマンが副業的に1億円位の投資をするならば、納税もなんとかなるでしょうから、利益率の高いアパートを選ぶべきだと思います。もっと規模が大きくても、初めの数年は減価償却を沢山とれますので、マンションを持つ必要はありません。しかし、減価償却期間が切れると経費が金利と固定資産税位になり所得が急激に増えます。そこで活用できるのが、建物比率の高いマンションです。
 購入額のほとんどが建物価格で減価償却期間が25年の場合、毎年約4%ずつ減価償却できる計算になり、そうなると元金部分へはほとんど課税されませんね。あとはキャッシュフロー部分への課税ですかから、税引き後キャッシュフローが残ります。その余剰キャッシュフローを減価償却期間切れのアパートの納税資金に回せます。
 私のマンションは建物比率を高く契約できたので、所得額を抑えられます。しかし、買主の思うように建物価格を高く契約出来ない場合もあります。売主が消費税課税事業者の場合、消費税額を低くしたいので建物割合を過小に言っていきます。また、仲介業者によっては、建物価格を過大に契約することを嫌がります。また、根拠無く建物価格を高く記帳して減価償却費を多く取ると、税務署に経費を否認される恐れがあります。
 そうした中でも、誰にも文句を言われず建物価格を高くできる方法があります。何でしょうか。次回に続きます。
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