元金返済が純資産の増加にならない場合に要注意1

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 前々回の続きです。
 私は金融機関に年間8千万円返済しないといけませんが、うち5千万円は元金なので、これは純資産の増加です。借り入れから開放された不動産を年間5千万円ずつ積み立てているようなものです。
 しかし、全ての不動産投資でこのような資産増加が実現できる訳ではありません。元金返済した分不動産の価値が減少してしまっては、キャッシュフローを貯めるしか資産の増加ははかれません。
 建物は時間とともに価値がなくなっていきます。最終的には、取り壊し費用のかかる負の財産となります。例えば、道路付けや形状の悪い、あるいは、田舎で、非常に安価な土地の上にアパートを新築したとします。土地が安いので利回りは良いでしょう。しかし、木造の法定耐用年数は22年ですので、毎年約4.5%ずつ価値が下がる計算になります。実際には、10年を過ぎるとなかなか融資が付かないためにアパートとして売れ難くなり、最悪土地としての処分となります。
 そうすると、22年の融資を受けて毎年約4.5%ずつ元金返済して純資産を増やしたつもりになっても、実は、建物部分については毎年約4.5%ずつ減価しており、建物価格が中心の場合、ほとんど純資産が増えないということになります。純資産を増やすためにはキャッシュフローを貯金するしかありません。
 次回に続きます。
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