買い付け申し込みが競合する中で契約を勝ち取るには

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 人気ブログランキング第4位の恵比寿のIこと石原博光さんが2冊目の本を出版されました。石原さんは私と同じ「アパート派」で、不動産投資を始めるに際してアパートとマンションどちらが良いのかと思っている方や、既にマンションをお持ちで予想以上に経費がかかることに気付かれた方にお勧めです。初心者向けを想定して書かれた本ですが、経験者にも役立ちます。10日までアマゾンキャンペーンがあり、音声ファイルがもらえます。本の詳細はこちらです。まずはアパート一棟、買いなさい! 資金300万円から家賃年収1000万円を生み出す極意
 話題を変えます。物件情報に目を光らせている方は、1年に一度位、非常に割安で是非とも買いたいという物件に遭遇すると思います。しかし、そういう物件は他の投資家や不動産業者も買いたいので、買い付け申し込みが競合します。そんなときにどのように契約を勝ち取るのか、私の成功経験と失敗経験を踏まえて、考えを述べたいと思います。
 買い付け申し込みは売主のところに行く前に仲介業者が見て選別されますので、買い付け申し込み書の書き方が重要になります。まずは手付金です。保全の問題もありますが、どうしても買いたい物件であれば、手付金はケチらずに1割提示すべきでしょう。
 そして、非常に重要なのが、「融資利用額」の欄です。この額は融資希望額を書くのではなく、融資特約の金額、すなわち、その金額の融資が付かなければ買わない、という最低ラインの金額を書くべきです。ある程度数をこなしてくるとこの物件ならばこの銀行でこの位の融資が出るということが分かってきますが、満額とか90%の融資が出る可能性がある物件でも、競合が予想される中で本当に買いたい物件ならば、「融資利用額」欄の金額はなるべく低く抑えるべきです。仲介業者は、融資比率が低いほうが融資特約で契約が白紙になるリスクが低いと判断するからです。特に、共同仲介の場合、売主側に買主のことはあまり良く分かりませんので(買い付け申し込み書記載の個人情報は住所・氏名だけですので)、融資比率を高く書くと、それだけで契約させてもらえないことがあります。
 最も契約を取り付け易いのが、「融資特約無し」とすることです。「融資特約無し」は融資を利用しないということを意味するものではありません。希望条件に合った融資が付かなければ契約を白紙に出来るという融資条項を使わない、という話です。契約までの間に大手不動産担保ローン会社に融資を申し込み承諾を得ておけば、仮に銀行融資が付かなくても、不動産担保ローン会社からの融資を受けて残金決済が可能になります。
 不動産担保ローン会社の金利は高いですが、数ヶ月のうちに、借り換え先を見つけたり、それができなければ、売却したりすれば、借入額の3%位の金利・手数料負担で済みます。融資時の手数料や解約時の違約金を含めて年率15%以内と法律で決まっていますので、最高に払うとしても2か月間ならば3%で済みます。
 私の一棟目のアパートは融資特約無しで契約しました。リスクはありましたが、そのお陰で不動産収入とキャッシュフローを増やすことができましたし、その実績がその後の融資付けに繋がりましたし、積算の空き枠を共同担保提供して他の物件の融資を受けることができましたし、リスクを負っただけのリターンはありました。
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