収益不動産を安く買う方法1

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 収益不動産の融資審査は、
・担保評価
・キャッシュフロー
この2面からなされます。いくら担保評価が高くてもキャッシュフローがマイナスならば、基本的には審査に通りません。他の物件のキャッシュフローを合わせてプラスだからということで審査に通ることもありますが、それは例外です。一方、担保評価については、担保掛目を入れる前の時価評価の範囲内ならば担保評価を充足しなくても融資を受けられることがあります(金融機関の評価方法は厳しいので、担保掛目を厳正に入れていては融資できなくなってしまう案件が多くなってしまうからです)。担保評価を超える部分は信用での融資となります。
 実際、住宅ローンは担保評価を超えて融資をしている場合がほとんどでしょう。何割も頭金を求められたという話はあまり聞きません。しかし、返済比率は重視されていて、収入から問題なく返済できることが大前提なのです。
 収益不動産の融資でも、収入から返済できるかどうかが非常に重視されます。実は、この点を利用して、「融資が●●円までしかつかないから」という理由で安く指値する方法があります。詳しくは次回に続きます。
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