仲介手数料無しで入居者募集をする1

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 入退去の時期になりましたが、入居よりも退去のほうが多い感じです。いくつもの不動産業者から、今年は賃貸の仲介が不調だとの話を聞きました。
 そんな中で私が一部の物件で使う手が、仲介手数料無料の入居者募集です。無料といっても、仲介業者に募集してもらうので、無収入では仲介業者が動いてくれません。そこで、仲介手数料を借主ではなく貸主の私が払うのです。
 ただ賃料を下げると、同じ建物の他の賃借人からの賃料減額請求の理由を与えてしまうので、私は賃料をあまり下げません。特に、何年かして売却するつもりのマンションは、賃料を下げると収益還元評価が下がり、将来の売値を大幅に低くしてしまう恐れがあります。
 例えば、表面利回り10%で売れるとして、家賃を1割下げると、1年間の家賃相当分、売価が下がります。年間家賃千万円だと1億円で売れる物件が、家賃を下げて年間家賃900万円になると、売価も9千万円に下がってしまい、1,000万円損します。急いで埋めるよりも、数ヶ月かけて高い賃料で賃借人を入れたほうが、得な訳です。
 何ヶ月も空けておくより家賃を下げて早く空室を埋めたほうが良いという意見を良く耳にします。建物が持つ限りづっと所有し続ける予定のアパートならばそれでも良いですが、何年か持って売却するつもりのマンションでは、賃料引き下げは売却価格を下げてしまうので好ましくありません。
 そうは言っても、空室が多くては売れませんので、賃料を高く設定しつつ満室にすることが望ましいです。そこで有効なのが、礼金・敷金無し、フリーレントに加えて、仲介手数料借主負担無しです。これにより、初期費用をほとんど持っていない貧困層を受け入れることができます。
 しかし、仲介手数料無料には問題もあります。次回に続きます。
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