融資に通らない典型例とその解決法6

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 地方に収益不動産を持っている人は、二つの点で、首都圏の地元密着金融機関から融資を受けるのに不利です。
 第一は、投資家(不動産貸付事業者)の「営業エリア」が金融機関のそれとは異なっているからです。地銀はスルガ銀行を除き地元密着です。信金はなお更そうです。営業エリア外の人が行っても、口座開設すらできないことがあります。融資取引はさらに地元密着になり、金融機関の営業エリア内で事業を営んでいることが原則となります。
 地銀は株式会社ではありますが、利益が出れば何でもする訳ではなく、地元住民から預かった預金を地元企業の貸し出し、地元経済を活性化するという役割を意識して営業しています。信用金庫になるとこの傾向はさらに顕著になります。
 形式的には、お金の借主が金融機関の営業エリア内に在住・在勤していれば融資を受けられる可能性がありますが、それには審査があります。審査の際、地方物件ばかりをもっていることが分かれば、金融機関の営業エリア外で営業している人ということになってしまい、不利になります。
 「今後この地域で貸家業を営みます」と言うことで貸してくれる金融機関もあるかもしれませんが、金融機関によっては、その人の所有物件全てを年に1回見て回らなければならず、遠方だと大変なことになります。
 営業エリア外であれば住宅地図を備えておらず、インターネットに繋がっていなければ、顧客から地図を提供してもらわないと現地に行くことは困難です。隣の都県位であれば1日あれば行って来られますが、地方だったら泊りがけになりかねません。融資できるかどうか分からない人に対してそこまで時間をかけていられませんので、「総合的判断」でお断りとなってしまい易いのです。
 アパートローンというのは、地主が自己所有地上に建物を新築する費用を融資するのが基本形のため、顧客が色々な地方に土地付き建物を購入することは、元来想定されていません。中には、広域規模で土地を持っている地主もいるでしょうが、そうした地主に融資をするのは地銀や信金よりもむしろ、都銀や信託銀行になります。
 「不動産投資ローン」というような名称を掲げてサラリーマンを対象に不動産投資資金を積極的に融資している金融機関もありますが、それは例外的な存在で、ほとんどの地銀、また、信金・信組では、不動産貸付業という事業者に対する事業資金の融資を行っているのです。持っている収益物件の地域というのは、言い方を換えれば不動産貸付業を営んでいる営業地域なのです。営業地域に合った金融機関選びが重要です。
 誤解の無い様に補足しておきますが、私は、地元物件に投資せよと言っている訳ではありません。地元が不動産貸付業に適さなければ、遠方でも事業に適した場所を探すべきです。しかし、遠方での事業を選択した場合には、使う金融機関もそれに合わせて変えなければいけないということです。
 
 例えば、首都圏外に住んでいる人が首都圏物件に投資したいとなれば、首都圏物件への融資を得意としているスルガ銀行、オリックス信託銀行やノンバンクがあります。首都圏に住んでいて地方物件に投資したいならば、都銀と一般の信託銀行を念頭に置くべきでしょう。
 不動産投資は事業でもあるので、どの金融機関から融資を受けて、どの地域で事業を営むかという戦略が重要になります。
 「総合的判断」で地元金融機関から断られている方、思い当たる節はありませんか。二つ目の点を未だ述べていないのですが、長くなりましたので、次回にします。この記事を有益と思って下さった方は、人気ブログランキングへをクリックして投票してください。
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