売却意欲の高い売主から買う3

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 何回か予告しました27日(日)のセミナーの一般募集を開始します。既に、私の本の「読者通信」登録者と先月発売の映像教材購入者の方々を対象に、本日先行受付を実施しました。その結果、セミナー・懇親会については、19時現在、120名定員のところ85名、二次回については35名定員のところ22名のお申し込みと代金決済を頂きました。申し込みして決済を済ませていない方もいらっしゃるでしょうから、残りの枠はあまりありません。
 先月発売したセミナー(4月開催)の映像教材との重複は全くありません。本にも書いていない、最新の融資セミナーになります。
 私の本では、まずは自己資金で区分や戸建を買う方法を勧めましたが、最初から融資を受けて買いたいという方も多くいらっしゃるだろうと思います。また、既に収益物件をお持ちで今後融資を受けてお買いになりたいものの融資を受け難くてお困りの方もいらっしゃるだろうと思います。あるいは、土地を重視した中古アパート投資をしようと地元の金融機関に相談されたものの「耐用年数の関係で融資できない」と断られてしまった方もいらっしゃるかもしれません。
 そうした方々のお役に立てるよう、本には書いていない、そして、4月のセミナーでも話していない、最新の融資情報を27日(日)に緊急開催するセミナーにてお話します。題して、「スルガ銀行からもライフ住宅ローンからも借りられなくても融資を受けて不動産投資をする方法」です。
 参加費は懇親会費込みで1万円です。二次会は参加費3千円で、日中ご都合の付かない方のために二次会のみのご参加も受け付けます。
 このセミナーでは、次の疑問に答えます。
・土地値相場以下で購入可能という長所のある中古アパート投資をしたい人はどこから融資を受ければ良いのか。
・金融資産千万円未満の人はどこから融資を受けて何に投資すれば良いのか。
・既にオリックス信託銀行とスルガ銀行を使っていてこれ以上借りられなくなっている人は、次にどこから借りれば良いのか。また、属性が悪く審査に通らなかった人は、他にどこから借りれば良いのか。
・地元の信金や地銀を回る暇が無い人はどうすれば良いのか。また、自宅から離れた地域の物件を買いたい人はどうすれば良いのか。
・共同担保提供できる他の不動産を持っていない人は、どこから借りれば良いのか。
 また、このセミナーでのノウハウを使うことで、次のような投資の可能性が生まれます。
・自己資金百万円以下でも不動産投資可能
・物件次第でフルローンも可能(もちろん、共同担保無しで)
・共同担保があれば、諸費用やリフォーム資金はもちろん、使途自由のオーバーローンが可能
・某都市銀行のアパートローン基準金利+0.3%で資金調達可能
 なお、セミナーとセットの懇親会には3人の豪華ゲスト陣も参加予定です。沢孝史さん(著書多数の有名投資家)、寺尾恵介さん(けーちゃん)、小川武男さん(融資コンサルタント)です。
 計3時間のセミナー&懇親会へのお申し込みはこちらです。
 さて、余談が長くなりました。昨日の続きです。25%の指値が通った後の話です。千万円を切るような小額な融資は、本に書いたA地銀のような大きな地銀では嫌われます。B地銀は第二地銀で適しているのですが、私の全体の借入額が多過ぎて融資できないというのです(担当者が変わるまで数年お休みです)。C信金からは、借入金に対する現預金の割合が低いので現預金を増やさないと融資できないと言われています(当面、現預金があれば不動産を購入する予定なので、融資を受けるのは難しいでしょう)。D地銀とE社は個人向け住宅ローンの延長でアパートローンを提供していて、それぞれ1億円近くの借入額がある私にはこれ以上貸せないというのです。F地銀は第二地銀なので小規模物件にも取り組んでくれそうなのですが、現在、3割の指値が通った広い土地のアパートの審査中である上、「戸建だと空室率の計算ができないのでアパートにして下さい」と言われているため、戸建の融資は受けられません。G信金からは千万円未満の戸建の融資をしてもらったことがあるのですが、1,4,5,7月と連続して融資を受けているため、本部から「しばらく間を空けるように」とストップがかかってしまいました。
 そんな訳で、最近は、某銀行子会社のH社(本には出てきません)から戸建の融資を受けています。これまで2回融資を受けました。売買価格に対する融資金額は75%程度でした。フルローンが出るくらいの安い値段で買っている私がどうして自己資金を投入しないといけないかというと、H社で賃貸用の戸建の融資を受ける場合、担保掛目が入った上に、立ち退き費用として賃料の26か月分を引いた額が融資可能額になるからです。
 それで、今回の物件ですが、土地の時価評価としては960万円位になるものの、担保掛目が入り、さらに立ち退き費用を差し引くと600万円以下しか融資できないという机上での審査結果が出ました。現地に行った上での正式な審査で前後はするのですが、大幅に増えることは通常ありません。そのため、この物件では自己資金4割以上が必要になります。そこまで自己資金を投入するのは私の投資スタイルと合わないので、購入を見送ることにしました。
 2,3月引渡し予定という売り戸建はかなりありますし、年明けにも出てくると予想されます。そういう物件を狙っていきます。
 ところで、23日と29日に開催する参加者5名以内の少人数学習会に参加希望の方に、これからメールを整理して案内を送らないといけないのですが、漏れがあるといけませんので、参加希望の方はメールでご連絡頂けると助かります。
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