アパートは特に買い手市場3

NO IMAGE

 12月27日のセミナー・懇親会の詳細が決まりました。15時~18時で参加費1万円ですが、先着50名様に限り8,000円でご参加頂けます。募集は、先月発売した映像教材を購入して下さった方と、本の「読者通信」に登録して下さったに対して、先行して行います。本をお買いになられたのに未だ「読者通信」に登録されていない方は、アマゾンキャンペーンの返信メールと本のカバーに書かれている秘密のURLから「読者通信」に登録されることをお勧めします。
 二次会もあります。二次会のみのお申し込みも受け付けます。こちらは会場の関係で先着35名様限りで、セミナー・懇親会と同時に募集いたします。
 さて、昨日の続きです。中古アパートは銀行融資が付き難いので、土地として売るつもりで買ったほうが良いです。そのつもりで買ったら、売る必要が生じた時に迅速に土地として売れるように準備をしておくべきでしょう。
 土地売りするのに邪魔なものは建物ではなく賃借人です。建売業者に売るならば建物付きでも買い取ってもらえます。業者は更地価格から解体費用を差し引いた値段で買いますので、建物が建っているか否かは問題になりません。問題になるのは賃借人です。賃借人が一人でも残っていると、建売業者でもなかなか買ってくれません。
 また、立ち退き期間中というのは、賃料があまり入ってこない中で返済は続けないといけない訳ですので、あまり長期間かかってしまうとお金のやり繰りが大変になります。なかなか立ち退いてくれない賃借人というのは、引越し先が見つからない人です。例えば、高齢者の一人暮らしというのは受け入れを嫌がる家主や管理会社が多いです。また、賃料が周辺相場に比べて安過ぎると、同じ賃料で引っ越せる先が無いのです。
 私が持っているあるアパートに、20年前から住んでいる人がいます。他の部屋の家賃は6万円前後なのに、その部屋だけ45,000円なのです。本来、更新時に賃料を上げていくべきだったのですが、前の家主がそれをしていなかったのです。更新時に少しずつ上げてもらおうと思っています。
 また、不良入居者を排除するために定期借家契約を導入する家主や管理会社が少しずつ増えているようです。私も勉強しようと、専門家の教材を買いました。このノウハウは、アパートの建て壊しに伴う立ち退きにも有効です。
 中古アパートは減価償却が早く切れ、キャッシュフローが悪化しがちです。新たな不動産をどんどんと購入していければ取得経費や新たな物件の減価償却費で所得額は減りますが、新たな購入ができなくなると、所得と税額が上がります。そういう宿命を持った投資ですので、減価償却期間が切れて税引き後キャッシュフローがマイナスになるような状況になれば、売却も選択肢に入ります。
 もっとも、利回りが十分高く、税引き後キャッシュフローがプラスで余裕があるならば、減価償却切れを理由に売却する必要はありません。絶好の買い手市場の現在、さほど空室リスクが高くない地域でも表面利回り15%前後で中古アパートが買えるようになっています。
 27日のセミナーでは、金融資産千万円未満の方向けの話のみならず、中古アパートを融資を受けて買う方法や、物件次第でフルローンを受けられる方法を、金融機関の実名と審査基準付きで公開します。映像教材にも本にも書いていない新しい話です。一都三県、そして、関西の主要都市の物件で使えます。お楽しみに。
人気ブログランキングへ
人気ブログランキングへ

日記カテゴリの最新記事