利回りを10%から15%に上げた方法3

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 さて、セミナーをすると言っておいて、肝心のタイトルや内容を発表していませんでした。
タイトル:
「スルガ銀行からもライフ住宅ローンからも借りられなくても融資を受けて不動産投資をする方法」
対象:
・金融資産千万円未満で担保不動産なくても融資を受けて不動産投資をしたい方
・既にオリックス信託とスルガ銀行を使っていてこれ以上借りられなくなっているが融資を受けて不動産投資をしたい方
・属性が悪くオリック信託からもスルガ銀行からも断られたが融資を受けて不動産投資をしたい方
・信金を回る時間がない方
・某銀行が子会社を使って始めたアパートローンの詳細を知りたい方
特徴:
 先月発売したセミナー映像でも本でも言及していない内容です。ほとんどの方が知らない新鮮な内容だと思います。この方法ならば、銀行回りをしなくても、物件さえ良ければ高確率で融資を受けられます。
 また、懇親会には、沢孝史さん、寺尾恵介さん、小川武男さんをお招きしました。
 昨日の記事で参加費のアンケートを取っていますので、ご協力よろしくお願いいたします。
 さて、駐車場付きの土地が余っています。そこにアパートをもう一棟建てれば利回りは上がります。しかし、私はその方法を取らず、土地を分筆して売却という方法をとりました。小田急線の「東海大学前」駅の近くのアパートで、学生中心の街であり、長期的にはアパート経営が難しくなると考えているからです。
 本に書きましたが、土地は間口が広いことが重要です。今回駐車場部分を一宅地として分譲しますが、それでもまだ12メートル以上の間口が残りますから、将来、残った土地は縦に二つに切れます。また、築10年なので、今ならアパートとして売却することも可能です(オリックス信託銀行で融資期間20年取れますから)。
 私は宅建業者ではないので、駐車場部分の土地とアパートと両方を同時期に売ることはしません。アパート部分は入居者が確保できる限り持ち続けるつもりです。そうすると、利回りが上がるわけです。今回、購入価格の3割以上を回収できます。それを購入金額から差し引いて表面利回りを出すと15%になる訳です。しかも、将来土地価格が大幅に下落しない限り売却損は出ない土地の面積と形状ですので、投資全体で考えてもかなり良い投資と言えるでしょう。
 本に書いた「収益還元で買って積算で売る」は、机上の空論を述べているのでは決してありません。私はそれを実践して、利回り10%のアパートを利回り15%にしました。
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