3割近い指値を通した買い付け申し込み書のコメント4

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 地主は自分が持っている地域の土地の単価がいくらだから、相場としてはこの位の金額だという判断をするでしょう。その単価というのは、戸建住宅用地として売り出されている土地の広告を参考にしていると思われます。確かに、100平米前後の土地の相場は不動産業者の新聞折込チラシを見れば分かります。しかし、1,000平米もの土地を戸建用地として買う人はあまりいません。通常は建売業者等が買って転売するのです。
 宅建業の免許を持っていないと、不動産を反復継続的に不特定多数に売却することができません。私が買い付けを申し込んだ土地は角地であり、道路が2面に接していることから土地を切り易く、8区画位に分譲できそうです。しかし、それをするには宅建業の免許が必要になり、自ら宅建業者になるか、あるいは、宅建業者を売主としてその業者と上手く協力して売るかする必要があり、それには時間がかかります。
 まとめて一度に売ろうとすると建売業者や分譲業者に売ることになり、そうすると、業者の利益、売買や金利等の経費、そして、リスク(仕入値+分譲費用以上で売れるかどうか)が考慮されますので、かなり安くなります。
 例えば、私が現在売却交渉を進めている土地(現在アパートの駐車場として使用中)があるのですが、戸建用地として購入予定の個人から1,500万円で買いつけ申し込み入りましたが、建売業者の買取査定額は1,000万円でした。
 不動産不況と言われている今、業者の買取価格はかなり低くなっており、地主が相場と思っている値段ではとても買ってもらえないのです。また、2,3年前は別として、今では、賃貸中のアパートを建売業者や分譲業者が買うことは稀でしょう。賃借人に出て行ってもらうのに時間を要するからです。賃借人がいなければ建物をすぐに壊して土地を分割したり建物を建てたりして売出し、半年とか長くても1年の間に売却を完了して借入金を金融機関に返済できますが、賃借人がいると、借入から返済までの時間がかかり、資金の回転効率が悪くなるためです。
 ゆえに、売主の地主さんは、入居者を退去させて空室にしてから建売業者・分譲業者に売るか(立ち退きに費用と時間がかかり、かつ、広い土地の一括売却では売価が下がる)、あるいは、利回りの出る値段で投資家に売るか、という中で、後者を選択されたのだと思います。
 不動産業界では、指値は1割までという「常識」があるようです。しかし、私はそれにとらわれず指値をします。今回の物件も、土地の相場としては高くない売価が付けられていたとは思いますが、その地域の中古アパートの利回りは表面10%超が相場であり、私はその相場で指値したのです。
 売主から物件を預かっている仲介業者は売却したいという売主の意向を達成することで媒介報酬を手にすることができます。私が書いた買い付け申込書を元に、売主に説得してくれたのだと思います。
 ちなみに、このアパートもフルローン前提で銀行と話を進めています。その銀行は、土地の時価を路線価ベースで見て(1.2をかけたり0.8で割ったりしてくれない)、さらに、500平米以上だと8掛けにされてしまい、さらに担保掛け目が入るという厳しい評価方法を取っているのですが、担当者はフルローンを出す方向で検討してくれています。建物の残存期間もあるので、土地+建物の積算で、1億円近くの担保評価になるようです。
 アパートローンという商品を持っている銀行ですと、自己資金何パーセント以上という基準を設けていて、どんなに安く不動産を買えても自己資金が必要になります。しかし、事業性融資として案件ごとに取り組んでくれる金融機関の中には、評価次第ではフルローンを出してくれる銀行があります。そういう金融機関を見つけると、不動産賃貸事業を急速に拡大することができます。
 なお、私の投資法について、融資が付く物件を買うという方法が正しいのか、という懐疑的な見解が出ているようですが(そういうことが書かれているブログを拝見しましたが)、住宅地としての需要がある地域の中の1億円以内の中古アパートならば、賃貸経営が上手くいなくなっても金融機関への返済額はさほど高額ではありませんので、不動産業者と協力して時間をかけて土地をエンドに売るという方法で、失敗しても損失を出さずに投資を終わらせられると考えています。不特定多数の人に土地を分譲すると宅建業法違反ですが、同じ宅建業者を相手に反復継続的に土地を売る場合には宅建業の免許は必要ないのです。
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