ライフ住宅ローンと新生プロパティファイナンスの比較 

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 今日は新生プロパティファイナンスで決済でした。小切手が用意されていて、不足分を私が現金で持っていき、非常に短い時間で決済が完了しました。決済後、担当者から相談を持ちかけられました。
 この会社の賃貸物件担保ローンについて、私のブログを見たと思われる方から多数の問い合わせが表示のフリーダイヤルにかかってくるものの、この商品について対応できる社員は数名しかおらず、フリーダイヤルの電話担当社員では十分に説明できず、せっかく問い合わせを頂いても話を具体的に進めることができないとのことです。また、「一見さん」には5%の金利は通常適用できないとのことです。そこで、窓口を私にして良いお客様を紹介して欲しいというのです。
 ということで、一般的な質問はこの記事にコメントして頂いて、個別具体的な相談は、私のホームページから無料メール相談にご登録の上、電子メールで私宛にお送り下さる様、お願いいたします。
 新生プロパティファイナンスは不動産担保ローン会社ですが、ライバルをファーストクレジットではなく、ライフ住宅ローンと捉えているようです。色々な点を比較します。
金利:
 ライフは変動3.9%ですが、審査によっては団信に入ることを条件とされ、そうすると変動4.3%になります。それに対し、新生は固定5%~です。変動金利は今度上がっていくと予想されますので、固定5%で借りられれば、ライフよりも新生のほうが実質的に金利が低いと言えます。
融資額の決定と自己資金や共同担保:
 ライフはどんなに評価が高くでる物件でも売買価格に対して担保掛目を入れられてしまうので、3-5割の自己資金かそれに相当する共同担保を求められます。共同担保によってはフルローンが可能ですが、オーバーローンにはなりません。それに対し、新生は不動産担保ローン会社ですので、評価次第では(非常に割安に買えれば)フルローンが可能で、さらに共同担保を出すことでオーバーローンが可能です。使途自由の不動産担保ローンですので、購入時の諸経費はもちろん、修繕費のほか、貸家業以外の目的にも使えてしまいます。
融資限度額:
 ライフは住宅ローンなので、あまり沢山は貸してくれません。制度上3億円まで可能なようですが、1億円以上借りている方は何人かしかいないそうです。私も借りていますが、1億円以上は難しいと言われています。年内には借り換えできそうなので、残高がゼロになったらまた1億円以内で借りるつもりです。それに対し、新生は主として事業資金の融資をしているので、融資限度額は10億円と高いです。ただ、不動産不況の影響で、来年3月までは限度額5千万円となっています。
融資期間:
 ライフは30年です(ただし年齢制限があるので短縮される場合があります。新生は25年ですが、25年固定は金利が高いので、15年をお勧めします。元金均等返済で毎月の返済額は25年の計算になります。これをバルーン返済と言います。例えば、千万円借りた場合、25年計算で年間40万円の元金を15年間返します。そうすると15年で600万円の元金返済になり400万円残高が残りますので、この残った分については売却して返済するか、または、更新することになります。
評価方法:
 ライフは積算・比較事例です。新生は原則収益還元ですが、収益評価し難い物件は更地評価になります。更地評価とは、土地の時価に担保掛目を入れたものから、立ち退き費用と解体費用を引いた額になります。この差し引きがあるため、通常、収益還元評価してもらったほうが融資額が高くなります。
その他:
 ライフで融資を受けると初期費用がかなりかかり、新生はそんなことありません。初期費用が数百万円違ってくることもあります。何でしょうか。明日をお楽しみに。
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