古いアパートの購入について

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 今日は相模大野不動産が神奈川県伊勢原市のアパートを売出しました。未だレインズやアットホームに載っていない、売り出されたばかりの物件です。ファミリータイプで全戸分駐車場が付いていて表面利回り12%で、収益還元評価のおかげで土地値相場以下で買えるという物件です。私好みです。売価は2,400万円で、以前であればすぐに買い付け申し込みが入る物でしたが、自己資金が必要になったためか、買い付け申し込みが入りませんでした。指値交渉が成功したら私が買ってしまおうかと思っています。
 セミナー映像を買って下さった方には追加情報となりますが、古いアパートへも20-25年の融資をしていたスルガ銀行が、基本的に融資をしなくなりました。そのため、以前は10%の自己資金で済んだものが、他の銀行を使うために自己資金が30%必要になったり、あるいは、その銀行の審査基準に当てはまらない人だとノンバンクを使うため共同担保が必要になったりして、手軽に買えなくなってしまったのです。スルガが融資していた数ヶ月前までは500万円位の金融資産のある人ならば買えたものが、純資産千万円以上を必要とするようになったのです。それゆえ純資産千万円未満の方は投資対象を区分に変更しないと何も買えなくなってしまう状況になっています。
 私が勧めている30平米以上の賃貸中区分所有マンションにしても、土地値相場以下のアパートにしても、空室にしたらもっと価値が高まり、価格下落リスクが少ないという利点があります。ただ、売却損を出さずに売却するためには、賃借人がいない空室状態にしなければなりません。
 明日は新生プロパティファイナンスとの金銭消費貸借契約ですが、この会社では、更地評価を出す際に、立ち退き費用として賃料の26か月分も控除するのです。最大限の見積りとしても、立ち退きにその位の費用が必要な場合もあるということなのでしょう。売却したい時期に賃借人が立ち退いてくれないと、空室にして価値を高めて売却するといっても、そのための立ち退き費用で売却益は吹き飛んでしまいます。
 そこで便利なのが、定期借家契約ですね。空室にしての売却前提の投資でしたら、普通借家契約よりも定期借家契約にしたほうが有利です。しかし、オーナーチェンジで買う場合、既存の入居者が普通借家契約のことがほとんどであり、それをどのようにして定期借家契約に切り替えるのかが難しい問題です。その解決策を見出したい方は、定期借家契約の専門家のウェブページがありますので紹介します。
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