2009年1月から7月まで5件全てフルローン(うち1件オーバーローン)

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 私がお世話になっている融資コンサルタントの小川武男氏の電話コンサルティング付き教材が数量限定で販売再開になりました。小川氏の電話コンサルティングはホームページ記載の通り通常1回42,000円ですが、この教材は、2回の電話コンサルティングが付いて55,000円です。教材内容はもちろん融資の話が中心ですが、「アパートローン必勝マニュアル」よりもより実践的な内容になっています。私は二つとも購入しています。前回売出された時には、限定100個が数日で完売になりました。今回は30個限定ですので、前回同様すぐに売り切れてしまうと思います。教材内容については販売ページをご覧下さい。このリンクから購入して下さった方には、この教材よりも上級レベルのことを書いた石渡・小川共著の非売品ミニレポートを差し上げます(メールで私にご請求下さい)。
 さて、G信金の少し離れた支店の支店長さんとの出会いは、事業拡大を半ば諦めかけていた中で、非常に幸いなことでした。
 1月に都内のマンションをフルローンで買いました。金額は1億円を超えています。信用金庫が初回取引でこれほどの融資をするのは稀だと思います。税理士の紹介ということが大きく作用したようで、融資実行直後に支店長が私の了解を得た上で、税理士に融資実行の報告と紹介のお礼の電話をしたようです。
 単に税理士の紹介だったから融資が通ったのだとすると、私への融資は1回きりで終わっていたかもしれません。しかし、そうではありませんでした。支店長も融資係も私の事業実績を高く評価してくれ、さらに、初回申し込み時の2物件とも評価の出る物件だったため、驚かれました。収益不動産の売買では収益還元評価が浸透してきてはいますが、信金の評価は積算です。積算評価が収益還元評価を大きく上回る物件が狙い目です。どちらも売価を大きく上回る物件というのは、一般投資家にはあまり回ってきません。回ってきたとしても規模が大き過ぎて融資が付きません。積算評価は高いが収益還元評価はさほど高くないという物件ですと、インターネット広告が出たり不動産業者から情報提供されたりします。信金や多くの地銀は積算評価であり、評価が売価を上回れば、フルローンで買える可能性があります。評価の出る物件を金融機関に持ち込むことで、金融機関担当者から能力が高い経営者だと認められ、それ以降の申し込みについても、前向きに検討してもらえることになるのです。
 逆の場合、つまり、収益還元評価は出るが積算評価はあまり出ない物件は要注意です。スルガ銀行や三井住友銀行はこういう物件に対しても融資をしてきました。しかし、そういう収益還元評価の銀行でも、既存物件の評価は積算のため、初回は融資が出てもその後は「資産と負債のバランスが悪い」ということで融資してくれなくなってしまうのです。
 4月にはG信金から、売買価格を3,000万円上回るオーバーローンを受けました。担保評価がそれ以上だったからです。諸経費に加えて修繕費も出ました。翌5月と7月にもG信金からフルローンが出ました。
 また、2008年10月に融資をしてくれたちょっと遠くのF地銀が、7月にフルローンの融資をしてくれました。そして、現在、新たな物件の審査をしてくれています。
 F地銀、G信金のホームページを見ても「アパートローン」などとは全く書かれていません。しかし、不動産投資は貸家業という事業であり、事業をしっかりと行い、財務内容が良い事業者には融資をしてくれるのです。ここ1年、不動産価格が下がり、一般に、不動産向け融資が厳しくなっています。しかし、そういう時期だからこそ、金融機関の担保評価よりも安く買える物件を見つけ易く、フルローンが受けられるとも言えます。
 私の不動産投資の軌跡を書いてきましたが、「人気ブログランキング」のポイントがかなり下がってきました。話が一段落したこともあり、ここで話題を変えようと思います。このブログをお読みの方の中には、不動産投資未経験者もいらっしゃるでしょうから、次回から初心者向けの記事を連載したいと考えております。賛成の方は人気ブログランキングへをクリックして下さい。

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