積極姿勢の信金支店長との出会い

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 来る12月6日、ライフシーク主催不動産投資セミナーにて、講師を務めさせて頂くことになりました。他の講師陣は、顔写真を公開している不動産業界の有名人ばかりです。先ほど主催者に問い合わせたところ、まだ定員まで少し余裕があるとのことでした。詳しくはこちらをご覧下さい。
 さて、昨日の続きです。私は個人と法人で貸家業を営んでいるため、決算書を年に2回作らなければなりません。個人は当初自分でやったのですが、法人となると自分ではできないので、かねてからやりとりのあった近所の不動産会社の社員さんに税理士の紹介を依頼しました。すると、税理士を二人してくれました。たまたま二人紹介してもらったので、一人に個人分を、もう一人に法人分を依頼することにしました。そして、先に法人の顧問契約を結び、もう一人の税理士さんには、申告の時期が近付いたら個人の分を依頼することにしました。
 2008年終わりのことです。私は、どうしても買いたいアパートが都内にあり、いくつもの銀行やノンバンクに当たっていましたが、法定耐用年数超過の融資付けが必要だったり、会社の前年度決算が赤字だったり、個人・法人合わせた借入額が約10億円になっていたりして、物件が高額でその数割の自己資金は出せない状況だったりして、融資付けが難航していました。積算評価は非常に良く出るのですが、高級住宅街の中の2階建てアパートで収益還元評価はさほど高くありません。借り換え先が見つかるまでの間、高い金利を払ってでも不動産担保ローン会社から借りたいとも思いましたが、その業界では収益還元評価が主流で、融資額が伸びませんでした。
 2008年12月、個人の決算準備をしないといけないと思い、紹介された税理士に会いに行きました。その税理士事務所は市内ですが、電車で二駅乗る所にありました。駅を降りると、以前「既に1億円以上も借りていて借入額が多過ぎる」と融資申し込みを断ったG信金の別の支店がありました。「こんな所にもG信金があるんだ」と思い信金の建物を横目に見ながら、税理士事務所に向かいました。
 税理士との打ち合わせが終わった時、ふとG信金のことが頭に浮かび、「G信金とお付き合いありますか」と税理士に尋ねたところ、「お客さんを紹介するように支店長から頼まれています。もしご希望なら支店長を紹介しますよ」と言ってくれたのです。そして、すぐにG信金に電話して、今から私が行くと支店長に話してくれました。
 早速G信金に行き、支店長・融資係と面談しました。税理士事務所からの帰りであり会計関係の資料を持ち合わせていましたので、資料を見せると、所有不動産の多さに驚かれました。借入額も多く、それが理由で融資を断られることが何度もあった訳ですが、その支店長は、「これだけあちこちに沢山物件を持ってキャッシュフローが出ているのだから、たとえどこかの物件で失敗しても経営に支障ないねー」と感想を述べてくれました。そして、融資の申し込みを受け付けてくれることになりました。
 その後、納税証明書等融資に必要な書類のリストが送られてきたので、すぐに書類を取り揃え、物件資料とともにG信金に持って行きました。どうしても買いたかった都内のアパートと、もう一物件買い付けを申し込んでいた都内のマンションの融資を申し込みました。神奈川県南部の信金です。新宿や東京までは電車で1時間かかります。営業エリア外の物件になります。しかし、支店長は、融資係に「横浜のほうの支店は都内の物件に融資しているんだから、うちの支店が都内の物件に融資してもいいんじゃない」と言って、話を進めてくれました。
 そもそも信用金庫では、恐らくはどこも、中古収益不動産を購入するためのアパートローンといった商品はありません。地主が自己所有地上にアパート・マンションを建てる場合や、地元の宅建業者が土地を仕入れて建売販売をする場合に融資をする程度でしょう。サラリーマン向けに不動産投資資金を積極的に融資しているスルガ銀行やオリックス信託銀行のような信金は、多分無いでしょう。G銀行の支店長は、「サラリーマンがいきなり来ても断ります。石渡さんだから申し込みを受け付けるんです」と言っていました。私の3年間の事業実績を評価してくれていたからです。また、「信用金庫というのは人と人とのつながりを重視します。●●先生(税理士)の紹介だから前向きに取り組んでいるんです」とも言われました。
 2週間後、支店長から「評価が出たのでどのように融資するか相談したい」と連絡がありました。早速G信金に行くと、「両物件の審査を上げるけれど、両方ダメかもしれないし、どちらか一方が通るかもしれない。優先順位としてはどちらのほうを買いたいの?」と支店長に聞かれました。買い付け申し込み額と比べた評価額はアパートのほうが高く出たそうで、私もアパートのほうを希望していましたので、どちらか一方になった場合にはアパート優先ということになりました。
 その1週間後、支店長から、アパートのほうの審査に通ったと電話がありました。後に融資係から聞いた話では、初めは本部から両方ダメと回答があったものの、支店長が本部と交渉して、一物件については通すということになったそうです。
 早速、買い付けを申し込んだ仲介業者に審査に通ったことを知らせたのですが、その時点で、売主(宅建業者)のところに他の業者を介してより有利な条件での話が入っていて、その話が崩れるまでは私との交渉ができないというのです。結局、その売主は別の買主と契約してしまい、私が買うことができなくなりました。そこで、融資物件をマンションのほうに切り替えて再度審査を依頼しました。数日で承認がおり、こうして、都内でマンションを持てることになりました。利回りは10%程度ですが、築20年未満のRCマンションが路線価以下で買えることになり、また、1年以上ストップしていた法人への融資付けが成功し、とても嬉しかったです。
 2009年1月、都内のマンションを無事決済しました。フルローンです。そして、その後もG信金の融資により、不動産投資を拡大させることができたのです。
 続く。
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