区分所有から戸建、そしてアパートへ

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 2006年4月、A地銀から千万円の融資を受けました。審査に通った理由を昨日書きましたが、オーバーローンになったのは、評価の出る物件だったからです。それだけ安く買ったということです。安く買うことは非常に重要です。
 この融資以降も、区分所有を買い増し、加えて、戸建も買いました。国民生活金融公庫から融資が出て自己資金が回収できたので、主としてその資金で買ったのです。A地銀に融資を申し込みましたが、1物件ごとの金額が少ないため、まずは手持ちのお金で決済して、その後まとめて融資の申し込みを受け付けてもらうことになりました。
 そして、自己資金では買えない数千万円のアパートを探し始めました。しかし、不動産価格が上昇していた当時、思うような価格で買える物件がなかなか見つかりませんでした。まず、フルローンの場合に不可欠な表面利回り10%以上の物件が、当時は少なかったのです。あっても、利回りの出易いワンルームで、路線価等で見た価値が売価に見合わないものばかりでした。土地の価値がありそうな物件を見つけて指値しても、「満額の買い付けが入りました」と断られることがしばしばでした。
 そんな中で、2006年7月、1棟目のアパートをめぐり会うことができました。場所は神奈川県相模原市、利回りが10.6%で、土地が368平米ありました。路線価が14万円で、0.8で時価に割り戻して6,440万円でしたが、土地の相場では8千万円位でした。それが、6千万円以下で売り出されたのです。地価を知っている地元の業者ならば、そんな安い値付けはしなかったことでしょう。物元は収益物件の取扱いの多い東京の業者でした。収益還元評価で値付けがされたものと思われます。
 368平米のうち、建物が建っている部分は142平米しかありません。駐車場付きのアパートなのです。しかも、間口が広く、土地を3宅地に分けられる形状です。8戸中入居は6戸であり、立ち退き交渉をして建物を解体するのに数百万円かかりますが、そうして更地で売ったほうが高く売れたはずの物件です。市場が完全ならば、土地値マイナス解体費の金額が下値を支えるはずです。しかし、不動産市場というのは歪みが大きく、売主側の業者がアパートとして利回り10%以上で売り出してくれたお陰で、7千万円以上の価値のある物件を6千万円以下で手にするチャンスを得たのです。
 現地を見に行き、すぐに買い付けを申し込みましたが、既に満額での買い付け申し込みが入っている状況でした。それをどのように契約に至らしめたのか、次回に続きます。
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