自己資金での購入から融資を使っての購入へ

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 2005年12月、私は、15歳のときから10年以上かけて貯めたお金を使って、不動産投資を始めました。初めは区分所有マンションから入りました。年が明けてからも、区分所有マンションを買い進めました。しかし、所詮学生の貯金ですから高が知れています。そこで、金融機関から融資を受けられないか模索し始めました。
 調べてみると、国民生活金融公庫(現在の日本政策金融公庫国民生活事業)が開業資金の融資をしていることが分かりました。さすがに学生では融資してもらえないだろうと思い、幸い、事業所得の申告をしていましたので、事業の多角化ということで融資を申し込みました。私の所得はわずかで、また、保証人もいませんでしたので、信用での融資はしてもらえませんでしたが、購入する区分所有マンションを担保提供するという条件で千万円の融資の承認が出ました。
 旧国民生活金融公庫の融資は4,800万円が上限で、設備資金としての融資期間は10年になります。固定の低金利は魅力ですが、金額と期間の制約から、いわゆる「フルローン」で買うとか、高額物件を買うといった目的には向きません。しかし、区分所有マンション、戸建や小さなアパートを、自己資金を入れて買うのには、役立つこともあります。
 また、地元のA地銀に問い合わせると、アパートローンという商品があることがあることが分かりました。アパートローンは、元来、地主が自己所有地上に新築するためのローンであり、その原則を貫いている金融機関も信託銀行を中心にありましたが、A地銀では、中古物件にも融資をしていました。また、現在は取扱い不可ですが、当時は区分所有マンションにも融資していました。そこで、2006年3月、マンション2戸千万円の融資を申し込みました。
 アパートローンという商品がある金融機関では、条件に当てはまれば受け付けてもらい易いのですが、あらかじめ条件が決まっていて、その条件にはまらないと融資してもらえません。私の場合、年収がネックでした。年収いくらという基準は教えてもらえなかったのですが、私の家庭は住民税非課税世帯でした。私の事業所得は33万円弱で、青色申告控除分を加えても百万円に満たなかったのです。そこで私は、それまでに購入した区分所有マンションの家賃収入があることを説明しました。すると、A地銀の担当者は、家賃収入があることが分かる資料を持って来てくださいと言い、資料を持って融資を申し込みに行ったところ、家賃収入の80%の1年分を所得とみなしてくれることになりました。それで何とか収入基準をクリアしたようなのです。
 こうして、2006年4月、A地銀から、千万円の融資を受け、区分所有マンション2戸を買いました。2戸の購入価格は合わせて950万円だったので、オーバーローンということになります。団体信用生命保険に入ることで、連帯保証人は免除されました。その後、既に審査に通っていた国民生活金融公庫からも融資が実行されました。
 自分でも融資を受けられることが分かったので、投資対象を自己資金では買えないアパート一棟へと移すことにしました。マンションは建物価格が中心になり、売却するときには建物の経年減価分だけ価値が下がります。そのため、区分所有マンションを買い進めることも、一棟売りマンションを探し求めることもしませんでした。中古アパートの売物は築20年程度経っているものが多く、建物の減価を心配することなく購入できるので、アパートを選びました。
 そのような訳で、2006年の4月以降、中古アパートを探し始めました。ここでも市場の歪みを突いた取引ができることに思い付きました。次回へ続く。
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