証券投資から不動産投資へ

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 「人気ブログランキング」のポイントが好調なので、このまま続けます。
 
 私の証券投資は、15歳の時、投資信託がスタートでした。しかし、バブル崩壊で株価はどんどん下がり、投資信託の価格も値下がりして、元本を割っての償還となりました。それを経験していましたので、大学を卒業してから証券投資を本格的に始めるに際しては、相場が下がっても損をしない投資手法を模索していました。
 そんな中で知ったのが「裁定取引」でした。理論値よりも割高な銘柄を空売りして、割安な銘柄を買って、そのサヤを取るというものです。例えば、A株とB株の理論値が同じなのにA株は1,010円、B株は990円だったとします。A株を空売りしてB株を買い、両株の値幅が縮まったところで両方を反対売買して決済します。この方法ですと、相場が下がっても損をしないのです。A株とB株がそれぞれ900円になったとします。A株は空売りしていましたから、110円の利益です。B株は買っていましたので90円の損です。しかし、両方通算すると、20円の利益が出ます。仮に相場が上がっても、A株・B株同じ価格で決済すれば、通算して20円の利益になります。
 このような市場の歪みを突く取引は、利幅は小さいですが、失敗する恐れが低く、上がれば儲かり下がれば損をするという一般的な投資よりも安全です。昔は証券会社の手数料が高かったのでこのような裁定取引は証券会社等しかできなかったのですが、手数料が自由化され、株式のインターネット取引が行われるようになり、安価な手数料で取引できるようになったので、個人投資家でも裁定取引で利益を得ることが可能になりました。
 しかし、この方法ですと、利益を沢山取ろうと思うと市場が開いている時間中ずっと相場に張り付いていなければならず、その間他のことができません。そのため、時間を拘束されずに利益を上げる方法がないかと考えるようになりました。そこで、不動産投資に関心を持つようになりました。
 不動産投資ならば、あまり時間を取られることなく、年率10%位の資産運用が可能です。ただ、実物不動産では空売りや裁定取引ができませんから、価格下落リスクがあります。そのリスクをできるだけ抑えて投資ができないものかと考えていました。実物不動産を買って不動産証券を空売りするといった方法もありますが、それでは利益があまり出ません。持っている資金で簡単にできるのは区分所有マンションの投資だったので、ヤフー不動産やホームズといった不動産売買情報サイトを眺めながら、研究を始めました。2005年9月のことです。
 区分所有マンションの売買情報を見ると、不動産市場の歪みというものは証券市場よりもずっと大きいことに気づきました。例えば、同じ分譲マンション内で同時期に売り出されている複数の部屋の間で売価が何割も違うことがあります。割安な部屋を買えば、その後相場がある程度下がっても、元から安く買っている分、売却損が少なくて済みます。
 次に目をつけたのが、賃貸中物件と空室物件です。ファミリータイプのマンションは、賃貸中のほうが空室よりも安く買える可能性があることに気づきました。空室の売買価格は実需の相場で決まりまるのに対し、賃貸中物件は収益によって決まるからです。そうすると、賃貸中のファミリータイプマンションを安く買って、空室になったら高く売るという方法により、相場の上昇に依存しなくても市場の歪みを突いて利益を上げるられる可能性が出てきます。転売目的で買う訳ではありませんが、不動産市況が悪化しても、もともとかなり安く買っていれば、売却損が生じるリスクは小さくなります。そして、賃貸している間は、投資額に対して年率15%以上の家賃収入が入り、管理費・修繕積立金・固定資産税を引いても、10%程度の収益になります。
 このように、私の不動産投資は証券投資の延長線上にありました。いかに市場の歪みを突き、安全な投資ができるかを考えていました。
 そして、1戸目の不動産を取得したのが、2005年の12月でした。横浜市内の2DK賃貸中マンションで、売価は890万円だったものの、この価格ではなかなか売れないというものでした。空室ならばすぐに売れる値段でしょうが、賃貸中ということで、購入層が投資家に限られます。収益計算した買い付け申し込み価格は500万円でした。売主は損益通算(年間の不動産譲渡益と譲渡損を通算して譲渡所得を計算する仕組み)の関係で年内にその物件を売却する必要があったようで、この大幅な指値が通ってしまいました。この売主の事情も市場の歪みと言えます。同じ売主であっても、その年の不動産売却益を売却損(売主はバブル期の新築時に買っているので、私に売ったマンションについては売却損が出たことでしょう)と通算したいという理由により、その理由が無ければ手放すことのない安い値段で売却した訳ですから。
 こうして、私は、不動産貸付業を開業しました。
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