中古アパート投資の勧め7

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 コメントして下さった方がいたので、三井住友銀行に問い合わせました。他行からの借入についても、自行の基準、すなわち、木造ならば25年-築年数の期間と年利4%の金利で引き直して審査するとのことでした。25年を大幅に超えて融資を受けていると収入よりも三井住友基準で計算される返済額が上回り、キャッシュフローマイナスと判断され、融資が受けられないとのことです。ただし、既存物件については、単独ではなく、全体で判断されるので、借入を受けていない不動産や耐用年数に余裕のある不動産が多く、一部で耐用年数超えの融資を受けている場合には、全体のキャッシュフローがマイナスにならなければ、融資可能とのことです。
 三井住友銀行や三菱東京UFJ銀行の審査基準により、既存物件のキャッシュフローがマイナスと査定されてしまうことが、皆さんが心配されている「信用の毀損」です。
 他行からの借入金をここまで厳格に審査する金融機関は少ないでしょうが、耐用年数超え融資の存在を嫌うところは他にもあるでしょう。そういう考え方の金融機関は、古い木造アパートには融資しませんので、必然的にRCや築浅の鉄骨の融資を受けることになります。マンションを買いたい「マンション派」の投資家は、アパートを買わずに、マンション投資に専念されれば良いと思います。そうすれば「信用の毀損」は起こりません。
 私は「アパート派」ですが、マンションを持っていることが、アパート購入の融資に有利に作用していることは否定できません。金融機関が収益不動産に融資する際には、融資期間の終わりまで当該物件の保有がなされる前提で審査が行われます。中古アパートで耐用年数超えの融資となりますと、将来の賃料収入下落や修繕費が懸念されます。その点、大規模なマンションを持っていると、その収益からアパートの収益悪化を補填できると考えてもらえます。
 ゆえに、アパートとマンション両方に投資するのが良いというのが私の結論です。ただし、マンション投資はあまり儲からず、地価が下がらなくても建物減価分だけ売却損が出ることになりますので、ご注意下さい。
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