中古アパート投資の勧め6

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 結局のところ、「信用の毀損」とは、将来の家賃収入を現状レベルでは見てくれず(修繕費がかかることが予想されそれを差し引くと収益が下がるため、あるいは、建物老朽化により賃料が下がったり空室リスが上がったりするため)、一方で返済は続くので(元利均等返済ならば、返済額は減りません)、将来のキャッシュフローが悪化すると銀行から判断されることなのです。
 最も極端なのが、三菱東京UFJ銀行です。耐用年数超過部分の収入を全く見てくれないので、返済だけ計上され、キャッシュフローが赤字になります。それを上回るだけの耐用年数を超えない物件があれば埋め合わせもできますが、中古アパートばかり持っていると将来のキャッシュフローがマイナスと判断され、融資が受けられません。これが「信用の毀損」の正体です。しかし、私は多くの方からの相談を受けていますが、三菱東京UFJ銀行からの融資で一棟売り中古アパート・マンションを購入したという方にお目にかかったことはありません。この銀行は、土地所有者が自己所有地上に新築を建てる以外の融資はほとんどしていないようですので、実害は無いものと考えています。
 三井住友銀行は、将来修繕費がかかるためキャッシュフローを少なく見るようですが、この銀行も、土地所有者が自己所有地上に新築を建てる以外の融資はほとんどしていないようですので、実害は無いものと考えています。
 オリックス信託銀行も修繕費の観点から、耐用年数を超えた融資を受けていると審査が厳しくなるようですが、そもそも他の借入金を合わせて給与収入の10年分位までしか貸してくれないそうですから、既に借入でアパートをいくつか持っていると、耐用年数以前の問題として、融資が受けられません。
 これ以外にも、耐用年数超過融資を受けている投資家を嫌う金融機関があるかもしれません。その対策については、次回に回したいと思います。続きを読みたい方は、人気ブログランキングへをクリックして1日お待ち下さい。
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