中古アパート投資の勧め3

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 前回の記事で、RCマンションは建物固定資産税が高いことを説明しましたが、登録免許税と不動産取得税も高くなります。
 RCマンションはずっと持っておくと、土地値-解体費まで価値が下がってしまいますので、何年か持って売却するという出口戦略を考える投資家が多いと思います。しかし、売買に要する費用が高く、あまり儲かりません。
 まず、仲介手数料が売買で6%以上かかりますので、1年分の収益はこれで吹き飛んでしまいます。この点はアパート投資でも同じですが、違う点は、税金の負担です。建物と土地の登録免許税・不動産取得税を比べると、固定資産税評価額に対して、建物は2倍の負担になります。同じ築20年でも、木造とRCでは、建物の固定資産税評価額が圧倒的に違います。RCを買った場合、1年分の収益が登録免許税と不動産取得税に消えます。ゆえに、2年分の収益がなくなりますので、数年で転売しようと考えても、あまり儲からないのです。
 築20年のアパートを土地値以下で買えば、数年で売却する必要も無いですし、買ったときの登録免許税・不動産取得税負担も軽いので、儲かるのです。
 ちなみに、融資ですが、耐用年数を超えて土地値の木造に対して融資受けることはできますが、RCでは耐用年数を超えて融資を受けるのが難しいです。例えば、土地評価5千万円、建物評価ゼロのアパートの場合、その後の物件評価は土地相場によって上下しますが、時間が経つからといって減価するものではありません。土地は減らないからです。ですから、土地値が下がらない限り、銀行は担保の保全がはかれます。これに対し、土地評価5千万円、建物評価1億円のマンションの場合、時間の経過とともに建物が減価しますので、銀行の融資期間も耐用年数内に収めておかないと、建物減価分の保全がとれません。
 耐用年数の関係で建物の価値が20年で無くなるところ、30年融資したらどうなりますか。建物が減価するスピードよりも、融資金が返済されるスピードのほうが遅くなりますよね。そうすると、担保割れを起こしてしまうんです。ですから、どこの銀行も、建物評価の高いRCに耐用年数を大幅に超えて融資をすることは、しないのです。ということは、次に買う人が融資を組める間に売らないと、融資が付かずになかなか売れなくなります。ですから、何年か持って売却という出口戦略が取られがちですが、購入に伴うコストがかなりかかりますので、RCマンション投資は木造アパート投資に比べ、あまり儲からないのです。
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