中古アパート投資の勧め2

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 大型マンション1棟に投資するよりも、アパート数棟に投資したほうが、リスクが分散できますし、儲かります。
 一棟売りマンション投資が流行っていますが、実はあまり儲かりません。経費がかなりかかるんです。
 まず、固定資産税。土地は、固定資産税評価額よりも税額の基礎となる課税標準額がかなり安いので、税負担は軽いです。一方、建物は固定資産税評価額がそのまま課税標準額ですので、税負担はかなり重いです。私が持っている横浜市緑区のマンションは、築20年以上ですが、家賃収入の10%以上が固定資産税・都市計画税に消えます。一方、同じ位の建築年のアパートは家賃収入に対して3%前後です。
 また、エレベーターがあれば、保守料が月額5万円、電気代が月額5万円、合計10万円かかります。私が持っているエレベーター付きのマンションは各階ファミリータイプ4戸ですが、各階シングルタイプ2戸とかのマンションですと、エレベーター維持費がかなりの負担になるでしょう。
 貯水槽からポンプで水を各戸に上げる形態ですと、その維持費もかかります。
 アパートの場合、修繕が生じない限り、表面利回りがほぼそのまま実質利回りになりますが、マンションの場合、何も起こらなくても、実質利回りはかなり低くなります。
 ですから、マンションよりも、アパートのほうが儲かるのです。
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