私が好む物件

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 私が最近売買契約を結んだ物件情報を公開します。これがその販売図面です。私のブログでは珍しく、写真を載せます。
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 道路と同じ高さの平坦な土地で、形や道路付けも良いです。道路は2面接道です。建物の手前が駐車場になっていて、建物の奧の先にも道路があります。
 敷地面積に路線価をかけると約10,500万円、0.8で時価に割り戻すと約13,000万円になります。建物は築20年なので、4-5百万円の価値しかありませんが、土地の価値が売価9,500万円を大幅に上回っています。路線価以下で買えるというのが私の投資基準ですが、加えて、将来分譲し易い土地かどうかということを非常に重視します。
 中古アパート投資の出口は土地としての売却です。アパート用地では単価が下がってしまいますので、戸建用地として分譲できる土地なのかどうかを重視しています。この物件の売主は宅建業者で、周辺の土地も含めて購入し、周辺土地は売却し、このアパートだけ残しています。このアパートも宅地分譲する計画があったのですが、満室であり、更地にするまでに時間がかかることから、資金の必要性もあり、今回、土地としてではなく中古アパートとして売却することになったようです。
 売主が計画した土地の分割案もあります。2面が道路に接していることから、このように、5宅地に分割できるのです。土地値相場が下がらなければ、将来、売却益も期待できます。このように、私は出口を重視した投資をしているのです。私が買ったアパートは、全て土地分割可能なものです。
 売り出されている収益物件のほとんどは、土地値相場が下がらなくても、買値よりも売値が下がってしまう物件です。それでは、せっかく家賃収入を得ても、売却損で利益が吹き飛んでしまい、投資する意味がありません。
 私は現在、他の投資家さんの相談を受けていますが、RCやキャッシュフローばかりにこだわり、出口まで含めた全体の投資に考えが及んでいらっしゃらない様子の方が多くいます。そんな方々に、私は、土地の価値があり将来の売却損をなるべく防げるような物件を紹介しています。ご興味のある方は、私のホームページから「無料メール相談」をお申し込み下さい。
 ところで、このアパートですが、融資が付かない恐れがあります。支店レベルでは前向きに検討してもらっているのですが、1月、4月、7月と立て続けに融資をしてもらっており、「少し間を空けるべき」というのが本部役員の意向だからです。そこで、もし融資が付かなかった時に代わりに買って下さる方を募集します。ご希望の方は、明日にでも現地を見に行ってご連絡下さい。
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