最近の融資情勢と金融機関対策4

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 評価の出る物件を持ち込んだことも、審査に通った大きな要因だと思います。信金が扱う不動産購入資金の融資は、主として、個人の住宅ローンと、不動産業者の仕入れ資金です。どちらも、路線価とか公示価ではなく、相場で売買が行われますので、信金の評価額よりも売買価格が高くなることがほとんどでしょう。そうした中で、信金の評価額よりも安い物件を持ち込んだので、驚かれたようです。
 渋谷区のアパートと中野区のマンションの融資を申し込み、どちらか一方にするように言われ、渋谷区のアパートで審査が通ったのですが、その時既に売主が他の買主と話を進めていて、渋谷区のアパートは買えませんでした。すぐに中野区のマンションに切り替えて審査をしてもらい、審査に通り、今年1月に融資実行となりました。
 そして4月に、小田原市のマンションの融資を申し込みました。この物件も積算評価は非常に高く出て、必要資金が担保評価を下回りました。その結果、諸費用と修繕費を含めたオーバーローンになりました。その後現在まで、さらに2件の融資を実行してもらいました。
 どうしてこのように次々と融資をしてもらえるのか、それは、私の持ち込む物件は評価が出ることを融資担当者も支店長も分かっているので、新規案件を積極的に対応してくれて、さらに、担当者の話では、本部の役員も私の物件選択の良さを評価してくれているからです。そのため、数ヶ月間で億単位の融資を受けることができました。
 私に最初の融資をしてくれた地銀も数億円の借入残高がありますが、そこの担当者も、私がいつも評価の出る物件を持ってくるので、前向きに検討できたと言ってくれました。
 不動産担保の融資では担保の保全が重要です。中小の金融機関では積算評価ですから、積算評価が売価を上回る物件を持ち込めば、今でもフルローンは出ます。私だけが特別なのではありません。私に相談をしてくる他の投資家さんでも、最近フルローンが出たという方は複数います。一方、不動産売買市場では収益還元評価が浸透してきていますので、土地の価値により積算評価が出る割には収益をあまり生まない駐車場付き物件や低層物件は、収益還元評価により、積算評価よりも安い価格で売買されることが多々あります。こういう物件が狙い目ですね。
 
 私にメール相談を申し込んでいる方には、積算評価の出る物件情報を提供しています。「築浅」とか「RC」とかに拘らない方々が、物件取得に成功しています。築古のアパートでも、土地の価値はある訳で、中には、収益還元評価により、土地の相場よりもかなり安く買える物件が出ています。築古アパートは築朝RCに比べて人気が無いので、比較的買い易いです。
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