何棟も買い進めるために必要なこと3

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 金融機関は資産を時価で評価します。評価するといっても、他の金融機関が担保にとっていてその銀行で融資する物件ではないので、評価にお金や時間をかけられません。そのため、土地は固定資産税評価額や路線価を用いて、簡便な評価がなされます。この時価評価が借入金を下回っていると、債務超過とみなされます。
 例えば、1億円で買った物件で、フルローン1億円を受けたとします。三井住友銀行やオリックス信託銀行から借りている方に多いのですが、収益還元評価で1億円以上の評価が出たとしても、積算評価では遠く及ばないというケースがしばしばあります。その融資を受けた後で、他の金融機関に融資を申し込んだ際に、他の金融機関では積算で8千万円の時価と評価したとします。すると、差額の2千万円が債務超過となります。こうなってしまうと、残債が8千万円に減るのを待つか、あるいは、売却して借入金を全額返済するかしか、次に融資を受ける方法がなくなります。
 逆に、同じく1億円のフルローンを受けても、積算評価が時価で1億2千万円あれば、2千万円が純資産になります。金融資産があまりなくても、不動産の純資産が2千万円あれば、他の金融機関から新たな融資を受け易くなります。
 このように、何棟も買い進めるためには、その前に買ったもの全体の純資産がプラスであることが必要です。まだ続きます。次回をお楽しみに。
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