何棟も買い進めるために必要なこと2

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 9月26日の「楽待コミュニティ」の後の私主催の懇親会は、キャンセル待を受け付けています。参加ご希望の方は、「懇親会参加希望」というタイトルで、上の電子メールアドレス宛にメールをお送り下さい。この懇親会に「楽待コミュニティ」運営会社は関与していません。問い合わせや申し込みは、私宛にお願いいたします。一方、「楽待コミュニティ」については、私に参加する旨のメールを下さっても、申し込みにはなりません。「楽待コミュニティ」の参加申し込みページからの申し込みが必要です。
 懇親会の場所を決めました。手続きを済ませた方には、来週、場所をお知らせします。会場の予約時間は18時~21時までの3時間です。しかし、「楽待コミュニティ」が予定通りに終われば、17時30分までに会場に付けますので、実質、3時間半の懇親会になります。かなり長いので、皆さんとじっくりお話できると思います。懇親会の会費は5千円になります。繰り返しになりますが、「楽待コミュニティ」の参加費とは別になります。
 さて、前回の続きです。既存物件のキャッシュフローが新規取得物件の審査で重要になるという話をしました。銀行によっては、給与収入の多い方に、キャッシュフローがマイナスになる恐れのある融資をするかもしれませんが、そういう融資を受けてしまうと、その後別の銀行で融資を受けようとする際に不利になります。
 スルガ銀行とオリックス信託銀行は、サラリーマンの資産形成のための融資をするという雰囲気が強いですが、不動産貸付事業に対する融資をするというスタンスの金融機関では、事業のキャッシュフローがマイナスでは、融資しません。
 キャッシュフローを良くするためには、利回りを上げる(買値を安くする)ことの他に、融資期間を長くするという方法があります。例えば、スルガ銀行では中古アパートでも20-25年の融資をしてくれます。たとえ金利が高くても、他の金融機関から期間が短い条件で融資を受けるよりも、スルガ銀行から借りたほうが、キャッシュフローが多くなることがしばしばあります。ライフ住宅ローンは30年ですので、さらにキャッシュフローは多くなります。このように、期間を長く組むことが、2棟目、3棟目、4棟目と次々買っていくために重要なのです。
 ちなみに、私の1,2棟目の物件は、築20年以上のアパートですが、25年の融資期間です。当然キャッシュフローは良く、これが3棟目以降の取得にプラスに作用した訳です。
 次に重要なのが、純資産です。多くの金融機関で、アパートローンを資産を持っている人向けの融資と位置付けていますので、資産の無い人は融資を受けることができません。自己資金を出さなくても買える場合がありますが、それは資産を持っている人に対してであり、何も持っていない人にオーバーローンを出すようなことはありません。
 資産については、預金が分かり易いですね。預金を多く持っているほうが、融資を受け易くなります。少し難しいのは、不動産です。不動産については、資産からその取得に伴う負債を差し引いたものが純資産となります。ここで重要なのは、資産を簿価ではなく金融機関の評価基準の下での時価で評価されるということです。
 具体例を挙げたいのですが、長くなりましたので、続きは明日にします。人気ブログランキングへをクリックして1日お待ち下さい。

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