賃料を下げて入れるよりも入るまで待っていたほうが利益が高まる 

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 アパートはずっと持っていて土地で売却という出口がありますが、マンションは、数年持って売却するというのが普通の投資手法ですよね。売却の際、積算価格はオーナーの努力では上げようがありませんが、収益還元評価は上げることができます。そうです。賃料を上げれば良いのです。賃料が上がると、売価も上げることができます。
 賃料を下げて賃借人を入れると、家賃は入ってきますが、売却益を失う恐れがあります。例えば、満室年間賃料1000万円で空きのある物件があったとします。賃料を下げて年間賃料900万円にして満室になったとします。満室年間賃料1000万円でも稼働率が80%ならば年間家賃は800万円ですから、家賃を下げて満室にして900万円の賃料収入を得たほうが、一見良さそうです。年間100万円の賃料増になりますから。
 しかし、この物件を売るときのことを考えましょう。表面利回り10%で売れるとすると、年間賃料1,000万円ならば1億円で売れて、900万円ならば9,000万円で、前者のほうが1,000万円高いですね。
 ですから私は、数年後に転売するマンションについては、新規募集賃料を上げています。しかし、ただ募集賃料を上げるだけでは賃借人が付かず、物件の収益還元評価は上がりません。募集賃料を上げるために室内をリノベーションするという方法もありますが、私はしません。私がすることは、募集条件を決めるだけです。敷金・礼金を取らないようにします。敷金・礼金無し物件が少ない地域では、賃料が高くても賃借人は付きます。
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