売買契約書で最重要なポイント

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 契約書の文言以上に重要なのが、土地・建物価格の内訳です。減価償却費を多くしてキャッシュフローに余裕を持たせるためには、建物価格を出来るかぎり高くする必要があります。売主が消費税課税事業者の場合、納税を少なくしたいので、建物価格を低くしようとします。その場合、交渉してなるべく建物価格を高くしてもらいます。
 売主が消費税課税事業者でない場合、いくら建物価格が高くても売主に悪影響を及ぼしませんが、それを阻むことがあります。それは、FRKの「標準書式」です。それには、売買価格の内訳を記入する欄が無いのです。しかし、FRKに入っている大手不動産業者の仲介の場合、この契約書を使わないと売買させてもらえません。そのため、記入欄の無い土地・建物価格の内訳を、何とか契約上明らかにさせたいと思うのです。
 内訳が無いと買主が自らの判断で物件価格を土地と建物に分けることになりますが、法的には、合理的な方法という定めしかなく、建物価格を高くすると、税務署に否認されかねません。売買契約で示されていれば基本的にそれが採用されるので、何とか売買契約で明示しておきたいものです。
 そこで使う方法の一つが、特約です。特約の中に、「本物件売買価格の内訳は、土地●●円、建物○○円とします」と入れれば良いのです。しかし、それを認めてくれない大手不動産会社もあります。その場合には、不動産会社の仲介印が押されない覚書を作り、その中に、同様の記述をすれば有効になります。売買契約は売主・買主間のものですので、仲介印がなくても良いのです。
 建物価格を高くすることは、減価償却を大きくとること以外にも効果を発揮します。さて、何でしょうか。次回までのお楽しみとします。いつものように、人気ブログランキングへをクリックして、1日お待ち下さい。

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